12月3號，中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心當日在京共同發(fā)布“《中國住房發(fā)展報告2015-2016》發(fā)布會暨華房指數(shù)預警研討會”。
社科院12.3發(fā)布最新報告稱，在經(jīng)歷較快的上升之后，房價將在2016第二季度之后，出現(xiàn)一波斷崖式下跌可能;但商品房投資仍有望緩慢回升，對經(jīng)濟增長的帶動有望增強。
報告稱，2016住房市場回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動風險較大，分化的趨勢嚴重。在整體經(jīng)濟趨勢沒有重大地變化和沒有重大舉措出臺的情況之下，有鑒于2015年商品住房銷售接近2013年峰值，改善性需求大幅釋放，商品住房銷售增長較乏力，庫存壓力緩解能力有限。
三四線的城市形勢嚴峻
2014-2015，我國住房形勢超出預期。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，商品住房銷售同增經(jīng)歷V型變化。銷售面積2015年2月份同比跌幅的最大，6月份由負變正，1-10月份增長7.9%;商品住房價格從下降減緩到明顯上升。2014年10月降幅減小，2015年3月份由負轉(zhuǎn)正，明顯上升;商品住房供應減緩。 2015年1-10月份，新開工降幅增加(-17%);施工持平(0.2%);竣工增幅下降(2.7%);庫存增幅下降。企業(yè)現(xiàn)停工爛尾，破產(chǎn)倒閉，轉(zhuǎn)型升級，兼并重組。商品住房過剩庫存高達21億。其中，現(xiàn)房過剩1億(超過18個月外);期房過剩19.923億(超過兩年外);總庫存達39.96億。其中，待售現(xiàn)房庫存4.2585億(去化期23個月);待售期房庫存35.7億(庫存=施工面積51.48—兩年銷售15.78億)(去化期4.5年)。房地產(chǎn)投資增速呈現(xiàn)出俯沖式下降。
商品房投資增速從2014的10.5%到2015年1-10月份的2%。商品住房投資的增速從2014年9.2%下降至2015年1-10月份的1.3%。房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟的增長直接貢獻值幾乎為零，與上年相比較對經(jīng)濟增長率降低了0.21個百分點。
報告中認為，在當前市場環(huán)境和預期的影響下，金融機構(gòu)資金供給結(jié)構(gòu)不均衡，是導致“銷售的增加，庫存增幅的減低，但價格明顯回升，投資增幅劇降”的要原因。
自2014年四季度以來，中央采取一系列針對和涉及房地產(chǎn)的宏觀政策措施。2015年實施5次降準，5次降息，實行個人將購買兩年及以上的住房出售免征營業(yè)稅，除一線城市外，取消住房限購等。但金融市場資金供給呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性不均衡，即居民住房抵押貸款快速增長，同比增幅高達19.9%;開發(fā)商銀行貸款同比下降3.6%，自籌資金同比下降4%，企業(yè)資金來源總體增長僅1.3%。與此同時，庫存較低的一線城市銷售及價格大幅增加，庫存較多的三、四線城市形勢依然嚴峻。
商品住房投資增速從2014年的9.2%下降到2015年1-10月份的1.3%。
建議實施六項政策
“單純依靠短期宏觀政策難以刺激更大的需求，應從需求與供給、長期與短期等方面綜合用力，才能從根本上解決房地產(chǎn)市場的問題。”報告認為，應考慮不同經(jīng)濟變量對不同的政策工具的差異化響應;考慮政策工具發(fā)揮作用的時滯，以及作用強度變化的差異，同時考慮不同城市對政策工具響應程度的空間差異。
報告建議，2016-2017年房地產(chǎn)市場調(diào)控應鎖定三大目標：去庫存，實現(xiàn)銷售大幅增長;防風險，保持房價增幅在合理水平，防止大起大落，防止違約風險;促投資：房地產(chǎn)投資恢復到正常水平。
報告認為，未來我國房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控應主要完成六大任務：需求端：借調(diào)原需求，實施貨幣化棚戶區(qū)改造;開辟新需求，支持農(nóng)民工購房;擴大原增量，刺激改善型需求。供給端：轉(zhuǎn)型升級，減少開工;融通資金，加快施工;并購重組，減少爛尾。
對此，社科院建議實施六項政策，包括金融政策：繼續(xù)適時降準降息，注意降息降準對住房市場的影響，擴大公積金對中、低收入居民的覆蓋;財稅政策：增加財政支出，支持保障房由建轉(zhuǎn)買;繼續(xù)降低住房交易環(huán)節(jié)稅負;實施出臺按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策;土地政策：按照土地與人口掛鉤要求，增加熱點地區(qū)住房建設(shè)用地供應;行政措施：調(diào)整住房戶型“一刀切”限制，簡化住房交易審批環(huán)節(jié)及手續(xù);配套措施：加快相關(guān)領(lǐng)域制度改革，推動住房發(fā)展軟硬件環(huán)境的優(yōu)化;供給措施：支持開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，幫助開發(fā)企業(yè)融通資金，支持企業(yè)并購重組。
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