原標(biāo)題：“老破小”學(xué)區(qū)房還值得買嗎？

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)學(xué)區(qū)房“降溫” 部分區(qū)域跌幅較大 專家分析優(yōu)質(zhì)教育資源倍增讓家長(zhǎng)選擇更多

中考自招張榜、熱點(diǎn)初中派位結(jié)束，又到了一年中考季，在考生和家長(zhǎng)們精心準(zhǔn)備的同時(shí)，還有不少家長(zhǎng)在為孩子入學(xué)選擇頭疼不已：面對(duì)學(xué)位預(yù)警，學(xué)區(qū)房到底該買哪里？預(yù)算有限自住又不合適，該不該買老城區(qū)的學(xué)區(qū)房？連日來(lái)，本報(bào)記者對(duì)學(xué)區(qū)房展開(kāi)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，市南中片區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格較高峰時(shí)跌幅較大，隨著優(yōu)質(zhì)教育資源“開(kāi)枝散葉”，不少家長(zhǎng)已不再把自住性不高的“老破小”當(dāng)做入學(xué)唯一選擇了。

A

探訪

價(jià)格較高峰時(shí)跌幅較大

“往年這個(gè)時(shí)候，一個(gè)月平均下來(lái)門店成交十幾套很輕松。”鏈家地產(chǎn)商圈經(jīng)理邢昊在老城區(qū)從事房產(chǎn)中介工作已多年，對(duì)學(xué)區(qū)房走勢(shì)和目前的實(shí)際情況可以說(shuō)“了然于胸”。眼下，除了大學(xué)路門店，他還負(fù)責(zé)萊蕪一路門店。邢昊告訴記者，以萊蕪一路為例，因?yàn)榭梢陨鲜心现衅瑓^(qū)的39中、26中和7中三所熱點(diǎn)初中學(xué)校，高峰時(shí)片區(qū)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格每平米在4萬(wàn)元左右。當(dāng)時(shí)，大家都“蜂擁”來(lái)?yè)專芏鄷r(shí)候房源剛掛出來(lái)就“秒光”了。“大家心里都明白，搶到就是賺到，不僅能解決孩子上學(xué)問(wèn)題，以后不需要了，再出手也能賺錢。”邢昊說(shuō)，持續(xù)看漲的行情讓大家買學(xué)區(qū)房“毫不顧忌”。

只漲不跌的行情很快被打破。因?yàn)槿雽W(xué)人口太多，相關(guān)部門陸續(xù)發(fā)布學(xué)位預(yù)警，從起初的要求提前一年落戶到后來(lái)的三年，加之樓市行情整體下探，學(xué)區(qū)房從2020年開(kāi)始“撐不住”了。大學(xué)路學(xué)區(qū)在2021年成交單價(jià)基本都在5萬(wàn)元以上，就算是房齡百年以上且?guī)缀醪荒茏∪说?ldquo;老破小”，也都是5萬(wàn)元以上。但在2022年之后，房?jī)r(jià)卻是斷崖式下滑。邢昊告訴記者，目前萊蕪一路的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格，每平方米只有兩萬(wàn)元左右，相較于高峰期跌幅較大。不只是價(jià)格，成交周期也較高峰期明顯拉長(zhǎng)，門店每月成交量較高峰期也明顯下降。

B

背后

優(yōu)質(zhì)教育資源“遍地開(kāi)花”

大學(xué)路、萊蕪一路等區(qū)域的房屋大多年代較長(zhǎng)，戶型結(jié)構(gòu)不理想，之所以價(jià)格能一直站在高位，和片區(qū)內(nèi)學(xué)校所對(duì)應(yīng)的初中密不可分。在探尋價(jià)格下跌、成交周期拉長(zhǎng)等背后原因時(shí)，雖然對(duì)全市教育行業(yè)了解不多，但憑借日常和客戶溝通中所獲得的信息，邢昊給出的第一個(gè)原因就是優(yōu)質(zhì)教育資源的“遍地開(kāi)花”。“公辦初中學(xué)校除了市南中片區(qū)，嶗山、李滄等地的學(xué)校近年來(lái)也逐漸開(kāi)始嶄露頭角，民辦初中方面，青大附中等更是一直備受青睞。”邢昊表示，隨著人們生活水平的提高和教育觀念的改變，很多家長(zhǎng)除了關(guān)注學(xué)校質(zhì)量，也很在意居住環(huán)境，不愿意為了“雞娃”而蝸居在十幾平米或幾十平米的老房子里，不少家長(zhǎng)更愿意選擇新房或次新房小區(qū)，既滿足孩子上學(xué)需求，又能有效提升居住體驗(yàn)。而這也導(dǎo)致即使在目前樓市低迷情況下，熱門學(xué)校周邊的房屋售價(jià)或租價(jià)相較其他區(qū)域都明顯要高一層次。以青大附中天山校區(qū)所在地為例，目前片區(qū)沒(méi)有新房供應(yīng)，二手房?jī)r(jià)格比其他區(qū)域明顯要高。“不愁租，很多選擇就讀青大附中天山校區(qū)的家長(zhǎng)，會(huì)選擇在周邊買房或租房。”銀川路周邊一家房產(chǎn)中介的工作人員表示，開(kāi)年以來(lái)成交情況都非?？捎^。

不久前，27所公辦普通高中、綜合高中和民辦高中陸續(xù)公布的2024年自主招生資格學(xué)生名單，給邢昊的個(gè)人判斷提供了強(qiáng)有力的佐證。梳理名單可以發(fā)現(xiàn)，自招“上岸”學(xué)校中，青大附中等民辦初中依舊優(yōu)勢(shì)明顯，浮山后片區(qū)的青島第二實(shí)驗(yàn)初中、青島65中和錯(cuò)埠嶺片區(qū)的青島53中，李滄片區(qū)的61中和63中，嶗山片區(qū)的嶗山實(shí)驗(yàn)、嶗山育才等也都各有亮點(diǎn)。“可以說(shuō)傳統(tǒng)名校風(fēng)采不減，亮點(diǎn)學(xué)校遍地開(kāi)花。”深耕教育領(lǐng)域多年的專家在總結(jié)今年自招情況時(shí)表示，雖然自招成績(jī)并不能代表一所學(xué)校的整體教育水平，但今年的自招錄取，還是彰顯了青島各初中學(xué)校在強(qiáng)校提質(zhì)方面的顯著成果，凸顯了各區(qū)市高位發(fā)展的強(qiáng)勁勢(shì)頭，充分證明了青島市基礎(chǔ)教育優(yōu)質(zhì)資源倍增三年行動(dòng)計(jì)劃在推動(dòng)教育資源均衡分配、提升教育質(zhì)量方面取得了顯著成效。

C

分析

“老破小”學(xué)區(qū)房還值不值得買

在房產(chǎn)專家看來(lái)，優(yōu)質(zhì)教育資源的“開(kāi)枝散葉”，讓教育更加均衡化，老牌學(xué)區(qū)房的矜貴屬性自然被不斷稀釋。與此同時(shí)，疊加人口趨勢(shì)，學(xué)區(qū)房跌跌不休甚至是大幅補(bǔ)跌的行情就不難理解了。不過(guò)，具體問(wèn)題還需要具體分析，在專家看來(lái)，市南中片區(qū)的問(wèn)題在于需求量已經(jīng)大幅減少，但是因?yàn)榍皫啄瓿?fù)荷招生，所以熱門小學(xué)的高門檻還要維持幾年。不建議市南學(xué)區(qū)房的持有者，特別是萊蕪一路、德縣路等學(xué)區(qū)房的持有者，在這個(gè)時(shí)候大刀割肉賣房：首先是因?yàn)榍鄭u39中、26中和7中等名校的師資力量雄厚，升學(xué)率穩(wěn)定，從教育層面人氣不會(huì)衰減。此外，房?jī)r(jià)降到一定程度，租金回報(bào)率也會(huì)反超銀行理財(cái)。老城區(qū)匯聚著名校和優(yōu)質(zhì)醫(yī)療資源，保證了市南中片區(qū)的基礎(chǔ)圈層。所以，學(xué)區(qū)房如果太便宜，不著急等錢用，可以好好裝修一下出租。在銀行理財(cái)收益走低的情況下，沒(méi)有必要賤賣出手。另外，市南中片區(qū)的自然環(huán)境和配套也非常成熟，地鐵網(wǎng)密集。而且，隨著新生兒的減少，在校生減少，老師們的精力會(huì)更集中。另一邊，浮山后和汽車東站片區(qū)的邏輯，與市南區(qū)完全不同。市南區(qū)是老房子間的競(jìng)爭(zhēng)，是穩(wěn)定的存量房市場(chǎng)。但浮山后、汽車東站則要面臨十幾個(gè)次新盤的壓力。

不論樓市情況如何，有學(xué)區(qū)加持和沒(méi)有學(xué)區(qū)加持的房子，最終在價(jià)值上一定會(huì)有所體現(xiàn)。即使是在優(yōu)質(zhì)教育資源“遍地開(kāi)花”的當(dāng)下，市民買房時(shí)一定要有長(zhǎng)期考慮、統(tǒng)籌謀劃，提前了解所在片區(qū)的對(duì)口學(xué)校情況，不要等到孩子臨上學(xué)時(shí)再“抱佛腳”。

觀海新聞/青島晚報(bào)/掌上青島 記者 徐美中