中部：老四方腹地
城市信報(bào)/信網(wǎng)記者注意到，除了新都心片區(qū)，整個(gè)品牌中介較少布局老四方區(qū)域。“首先，老四方存在大量戶型小、單價(jià)低的房源，導(dǎo)致總價(jià)低、傭金少，壓縮了利潤(rùn)空間;其次，這個(gè)區(qū)域的房屋換手率不夠高，除了東西兩大片區(qū)，整個(gè)老四方的二手房市場(chǎng)活躍度偏低，交易量遠(yuǎn)遜于市南、老市北。另外，這個(gè)區(qū)域的小中介比較多，小中介有小中介自有其優(yōu)勢(shì)。綜上考慮，我們?cè)诶纤姆介_(kāi)的店面比較少。”二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理助理程?hào)|表示。
太平洋房屋在老四方區(qū)域總共開(kāi)了7家門店，在老四方腹地落子較多，在水清溝片區(qū)、杭州路片區(qū)等中部區(qū)域都開(kāi)了分店。實(shí)際上，老四方的二手房房源多位于中心區(qū)域，對(duì)區(qū)域的特點(diǎn)進(jìn)行分析時(shí)，太平洋房屋山東總部副總經(jīng)理江世杰表示，這個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)維持在1萬(wàn)元/㎡左右，多年來(lái)沒(méi)有大漲大落，由于小戶型老房為主，單套房屋總價(jià)在50～60萬(wàn)元，剛需購(gòu)房者較多。
房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師張斌說(shuō)，老四方加入大市北發(fā)展藍(lán)圖中，獲益最大的是新都心區(qū)域，而對(duì)中心區(qū)域而言，固然獲得了不少政策、資金支持，但也因此經(jīng)歷著轉(zhuǎn)型之痛。“以前老四方的地價(jià)一般賣到4000元/㎡左右，而加入新市北后，地價(jià)快速上漲，到達(dá)6000元/㎡左右。加上建安成本，房子賣到一萬(wàn)多一平才能保證利潤(rùn)，而周邊二手房才1.1萬(wàn)元/㎡，房子賺得少、賣得慢，開(kāi)發(fā)商積極性不高。以瑞安路20號(hào)、22號(hào)地塊為例，今年2月份秀蘭地產(chǎn)花了12億元買下來(lái)，成交樓面地價(jià)6070元/㎡。開(kāi)發(fā)建設(shè)的秀蘭禧悅都近期進(jìn)行開(kāi)盤(pán)前宣傳時(shí)，首開(kāi)2棟樓均價(jià)才8500元/㎡，基本上不掙錢了。”張斌指出，在老四方走一遭，會(huì)發(fā)現(xiàn)這里上年紀(jì)的老年人居多，老青島對(duì)這里的情結(jié)還是比較深的，而年輕人的區(qū)域觀念較為淡薄，寧愿選擇李滄區(qū)的地鐵沿線房源，都不愿意住在生活、上班不夠方便的老四方。由于該區(qū)域老企業(yè)較多，當(dāng)年出現(xiàn)大量職工宿舍，如幾個(gè)國(guó)棉老廠的宿舍，而國(guó)企沒(méi)落后，宿舍翻新失去資金支持，拆遷改造中又困難重重，限制了老四方中心區(qū)域的發(fā)展。
太平洋房屋原四方區(qū)總經(jīng)理薛峰指出，杭州路片區(qū)已經(jīng)明顯出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象。“以成熟小區(qū)杭州花園為例，大部分業(yè)主的心理價(jià)位達(dá)到了1.3萬(wàn)元/㎡，有的業(yè)主甚至敢賣到1.4萬(wàn)元/㎡甚至以上，而中海臨安府起價(jià)才1.1萬(wàn)元/㎡，樓王才賣到1.3萬(wàn)元/㎡。另外，中海臨安府還有五六百套尾盤(pán)正在出售，價(jià)格較低，可以說(shuō)，中海地產(chǎn)的低價(jià)策略穩(wěn)定了整個(gè)片區(qū)的房?jī)r(jià)，對(duì)打算漲價(jià)的二手房業(yè)主起到了牽制作用。”薛峰說(shuō)。
原四方區(qū)的一大短板是相對(duì)市中心有些偏遠(yuǎn)，交通堵塞比較嚴(yán)重，東部新都心區(qū)域有地鐵M3號(hào)線，中部又如何疏堵?薛峰指出，地鐵M1號(hào)線正好從老四方中心區(qū)域穿越，南至市南、西海岸，北達(dá)李滄、城陽(yáng)，將對(duì)老四方的發(fā)展打一針強(qiáng)心劑。
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