3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%。央行新政中，利率水平交給商業(yè)銀行根據(jù)客戶信用狀況和還款能力自行決定。這也意味著，此前整齊劃一的二套房利率有可能出現(xiàn)分化。不過(guò)，新政落地十余天，記者采訪獲悉，島城多數(shù)銀行二套房利率仍然以上浮10%為主。那么，首付比例上浮后購(gòu)房者該如何算賬呢?記者進(jìn)行了采訪。
利率：
首付降了利率上浮
二套房首付比例調(diào)整之后，貸款利率會(huì)不會(huì)同時(shí)變化，也是購(gòu)房者最為關(guān)注的問(wèn)題之一。記者采訪獲悉，多數(shù)銀行對(duì)于二套房利率仍執(zhí)行上浮10%的利率標(biāo)準(zhǔn)。
對(duì)此，青島一家股份制銀行信貸部負(fù)責(zé)人說(shuō)：“利率方面，銀行依然會(huì)根據(jù)信用狀況和還款能力執(zhí)行差別定價(jià)，銀行信用記錄和業(yè)務(wù)來(lái)往更多的客戶將獲得利率上的更多優(yōu)惠。而二套房貸款利率會(huì)不會(huì)有折扣要視市場(chǎng)情況而定。”
記者通過(guò)融360對(duì)比發(fā)現(xiàn)，在公布的17家銀行二套房房貸利率中，基本都執(zhí)行上浮10%的利率，只有華夏銀行二套房房貸利率上浮5%。
首付降低：
貸款成本卻增加了
需要提醒的是，新政策實(shí)施后，換房的門檻固然低了，但首付付得少必然貸款貸得多，還款壓力大，購(gòu)房者還需量力而行，一定要根據(jù)自己工資的實(shí)際狀況決定購(gòu)買二套房的首付比例，以免入不敷出。
那么，執(zhí)行新政策后，二套房的購(gòu)買成本到底能降多少?根據(jù)調(diào)整前后二套房首付比例，以總價(jià)100萬(wàn)的房子為例。在首付比例調(diào)整前，二套房首付六成，需要首付60萬(wàn);調(diào)整后二套房首付四成，需要首付40萬(wàn)。調(diào)整前后，二套房首付相差20萬(wàn)，大大降低了二套房的置業(yè)門檻以及二次購(gòu)房者的置業(yè)壓力。
以100萬(wàn)元總價(jià)的住房為例，貸款利率按6.49%(基準(zhǔn)利率上浮10%)進(jìn)行計(jì)算，如果按照首付六成的比例計(jì)算，那么首付款是60萬(wàn)元，需要向銀行貸款40萬(wàn)元。40萬(wàn)元貸款若按照商業(yè)貸款計(jì)算，20年期、等額本息等貸款條件下，還款總額為71萬(wàn)元，月供2980元。首付比例降至四成后，首付款是40萬(wàn)元，需要向銀行貸款60萬(wàn)元。這60萬(wàn)元貸款若按同樣貸款條件計(jì)算，那么還款總額為107萬(wàn)元，月供4470元。
記者對(duì)比發(fā)現(xiàn)，降低首付比例對(duì)于一些改善性購(gòu)房者而言，并不意味貸款成本降低了，實(shí)際上還是增加了。即六成首付下，買房總金額為60萬(wàn)+71萬(wàn)=131萬(wàn)元;四成首付下，買房總金額為40萬(wàn)+107萬(wàn)=147萬(wàn)元。這樣對(duì)比，要增加15萬(wàn)元。
雖然總金額還款增加，但“增加”背后卻有一筆資金節(jié)省——首付款：相比四成首付，六成首付情況下需多繳納首付款20萬(wàn)元。
“賬不能簡(jiǎn)單這樣算，在六成首付的情況下，購(gòu)房者需多繳納首付款20萬(wàn)元。如果把這筆錢拿來(lái)投資，只要年化利率不低于2.8%，20年的利息總額將超過(guò)14萬(wàn)元，所以，購(gòu)房者的成本還是降低了。”興業(yè)銀行青島分行零售信貸業(yè)務(wù)拓展部鄭兆輝表示。
提前還貸：
后期提前還款不省錢
“如果后期我經(jīng)濟(jì)寬裕了，可以提前還款嗎?”面對(duì)記者的提問(wèn)，銀行業(yè)內(nèi)人士指出，其實(shí)考慮這個(gè)問(wèn)題，有理論上的原則：理財(cái)收益高于貸款利率時(shí)，投資;理財(cái)收益低于貸款利率時(shí)，提前還款。
但是現(xiàn)實(shí)太復(fù)雜，如果使用的是商貸和公積金組合貸款，建議先還商貸;如果是生意人或者是創(chuàng)業(yè)青年，肯定需要流動(dòng)資金，從哪借錢都比房貸款利率高，所以也不要選擇提前還款。
另外，執(zhí)行上浮利率的貸款人(利率超過(guò)7%)，市場(chǎng)中受益高于此的投資大多具有高風(fēng)險(xiǎn)，建議提前還貸;如果在還款初期，本金基數(shù)大、利息金額也高，在沒(méi)有好的投資渠道情況下可以提前還款;如果已經(jīng)到還款中期，所剩利息已經(jīng)很少則不建議提前還款。
建議：
買房不應(yīng)盲目跟風(fēng)
最近幾日，王小姐一直為買房的事心神不寧，“根據(jù)新政策的規(guī)定，房貸首付可是降了不少啊，我覺(jué)得可以為自己減去不少負(fù)擔(dān)，可老公給我算了筆賬發(fā)現(xiàn)，雖然首付降了，但總房款并不低，弄得我猶豫不決，不知道現(xiàn)在是該買房還是不該買房”。
由此可見(jiàn)，首付比例降低，給前期資金緊張的人群更大的緩沖空間，不過(guò)，這也意味著往后每月還款以及總共需要支付的利息都翻番了，同時(shí)，也意味著，銀行將要提供的人均貸款額度更高。不過(guò)下調(diào)首付的政策力度是夠大，銀行卻不一定有足夠的流動(dòng)性來(lái)提供首付下調(diào)帶來(lái)的新增貸款。
銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，連續(xù)的新政策對(duì)樓市無(wú)疑是利好的，但由于每個(gè)人對(duì)自身需求和生活期望的不同，市民也要根據(jù)自身實(shí)際情況定奪買房時(shí)機(jī)，買房不應(yīng)盲目跟風(fēng)。
樓市新政下，應(yīng)該冷靜地問(wèn)問(wèn)自己：你需要住房嗎?買房是為了什么?你覺(jué)得現(xiàn)在是房?jī)r(jià)最低了嗎?只要這三個(gè)問(wèn)題的答案都是肯定的，那就不要猶豫。如果自己都不確定那還是再想想吧。
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