原標題：亂作為不作為,物業憑啥“任性”

6月21日,半島都市報、半島新聞客戶端重磅推出“問診島城物業糾紛”報道后,立即引發廣泛關注,不少市民在朋友圈轉發、評論的同時,紛紛吐槽自己經歷過的各種物業糾紛。在當天的“問法熱線”活動中,許多市民給本報打來電話,針對相關物業問題也進行了詳細咨詢。

那么,除了“等級之惑”,島城物業還存在哪些問題?記者在探訪部分小區的同時,對市民投訴以及執法部門行政處罰結果等進行了梳理。擅自出租物業管理用房、轉供電不合理加價、電梯24小時值班制度成一紙空文……針對各種亂象,專家建議進一步完善市場退出機制,讓那些服務差、投訴多、影響惡劣的物業公司失去立足之地。

亂象一

物業欲漲停車費

街道辦急忙叫停

部分物業收費太任性一直廣受詬病。今年4月,一市民在青島政務網信箱留言反映,市北區南昌路21號嘉定山花園物業未經小區業主同意,擅自把小區內公共道路上劃定的停車位變為公共停車場公開對外經營。

針對市民投訴,市北區政府答復,經落實,嘉定山花園小區物業公司為海林豐城物業管理有限公司,該小區為封閉小區,物業在3月23日張貼公告,計劃從4月1日起收取停車費每月每車120元。“該漲價行為未經過業主大會同意,不符合物業管理條例。海倫路街道辦事處已叫停該行為。”

6月22日下午,記者來到嘉定山花園小區進行實地探訪發現,由于正值上班時間,小區內很多車位處于空置狀態。幾位業主向記者表示,小區共有500多戶,現有停車位相對來說還是太少了。“此前,我們這個小區調整車位費并不是公開對外經營,物業公司只是想把公共道路上劃定的停車位改為固定車位,針對固定車主每月每輛車收費120元。”隨后,記者來到小區物業公司,一位工作人員也表示:“目前收費僅為每月每車30元,只是車位不固定。”

另外,城陽一小區疊拼住宅住戶曾反映,小區物業費一直按照獨棟別墅來收,反映多次無果。對此,市發改委答復,目前,本市對普通住宅的界定標準,按照山東省發展和改革委員會《關于普通住宅界定標準問題的復函》(魯發改價格函〔2019〕162號)執行。疊拼住宅,屬于《山東省定價目錄》規定的普通住宅,其前期物業公共服務費實行政府指導價。

亂象二

擅自出租管理用房

物業公司被罰十萬

物業管理條例明確規定,物業管理用房的所有權依法屬于業主,未經業主大會同意,物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。然而,個別物業在進駐小區之后,利用日常管理上的便利,擅自將原本屬于業主的共用設施往外轉租牟利,不僅引發了業主的不滿和投訴,也受到了執法部門的嚴肅查處。

去年7月,青島市城市管理局作出處罰決定,青島城市建設集團物業管理有限公司在為嶗山區勁松七路228號竹韻山色小區提供物業服務的過程中,未經業主大會同意,將位于小區20號樓西側一樓的物業管理用房出租,執法部門依法對其處以3萬元罰款。

今年3月,西海岸新區綜合行政執法局作出處罰,青島恒成物業管理有限公司未經龍居文苑小區業主大會同意,擅自以委托他人的形式將位于該小區1號樓和2號樓之間94.71平方米的物業管理用房,對外出租從事超市及汽車美容等商業經營活動,被罰款50000元。

今年5月,西海岸新區綜合行政執法局再次開出重磅罰單,青島青實聚安物業管理服務有限公司因未經業主大會同意,將東珠首府小區3號樓一層西側233.46平方米的物業管理用房對外出租,被罰款10萬元。6月23日,隱珠街道綜合執法中隊工作人員告訴記者,當時執法部門根據業主的舉報進行了查處,目前物業公司已繳納罰款。

亂象三

轉供電多收23萬

世邦魏理仕吃罰單

“同樣都是嶗山區,都是轉供電,為啥我們這個小區電費就比別人貴?”日前,網友反映,今年年初嶗山區九水東路605號龍澤書苑麗嘉物業將門頭網點電費從0.75元上調到0.99元,“因為調得過高,我們拒交,結果物業就給我們停電。”

6月22日,嶗山區沙子口市場監督管理所工作人員告訴記者,此事屬實,一共涉及10余位業戶。因物業公司新任經理之前沒從事過物業工作,對相關政策不太了解,執法部門介入調查后,物業公司主動進行了整改,“從下個月開始,今年1至5月份多收的錢將返還給業戶,從電費中予以扣除。”

2022年政府工作報告明確提出,清理轉供電環節不合理加價。針對此類違規行為,島城執法部門頻頻開出重磅罰單,多家物業上“榜”。

例如,北京世邦魏理仕物業管理服務有限公司青島分公司對香港中路2號海航萬邦大廈項目提供物業服務和轉供電服務時,共向轉供電用戶多收電費234494.32元,被罰款187595.46元。市北區清江路152號明澤智域小區物業青島潤信物業管理有限公司對商鋪網點按1.30元/千瓦時收取二次轉供電費用,涉嫌超出政府轉供電指導價收取電費,被罰款5000元。青島佰宜居物業服務有限公司在收取轉供電電費時未執行政府定價,采取分解收費項目方式變相提高收費標準,被罰款53786.25元。

亂象四

按下電梯報警鍵

值班室里無人聽

如今,電梯成為許多小區的基本設施,設備的安全運行也關系到廣大居民的出行安全。青島市電梯安全監督管理辦法規定,電梯使用管理單位應當對電梯使用安全負責,在電梯轎廂內設置緊急呼救報警裝置或者應急救援電話保證其正常使用,并24小時專人值守。然而,一些物業公司對這些法規置若罔聞,最終被執法部門依法處罰。

今年初,西海岸新區市場監督管理局曾先后作出處罰決定,青島城市物業管理公司、青島青陽物業管理有限公司在使用特種設備電梯中未實行24小時值班,責令其立即改正違法行為,并罰款5000元。

還有比這更令人揪心的問題。2021年10月,在即墨福泰大廈,執法人員對大廳東梯檢查時發現,因電梯緊急報警裝置損壞,不能有效使用,無法與值班人員聯系,當即責令改正。當年11月,執法人員進行復查時發現,電梯緊急報警裝置依舊損壞,依法對青島嘉諾物業管理公司罰款2000元。在即墨正森德郡小區,同樣因電梯緊急報警裝置損壞且未及時改正,青島瑞納物業管理公司被罰款2000元。

2021年10月12日,執法人員對青島永樂長隆物業管理公司的經營場所進行檢查發現,對小區1號樓4單元電梯的緊急報警裝置現場操作通話鍵,值班室無人接聽。兩天后,執法人員再次檢查時發現,值班室依然無人接聽,執法人員依法對該公司罰款2000元。

準入門檻低,“不良記錄”作用寥寥

亂象也好,糾紛也罷,問題背后根源在哪?在多位業內人士看來,準入門檻太低成為一個重要的癥結。

北京浩天(青島)律師事務所鄒永盛律師說,數年前,物業主管部門可對物業公司進行評級,物業公司不是想干就能干,必須符合相應資質,那是當時的準入門檻。“那時物業管理部門只要接到投訴就找物業,不整改就降級,相比較現在,監管力度要更強一些。”他認為,如今,物業準入門檻太低,這也給監管部門帶來了一個很大的考驗,即怎樣用市場手段去制約物業公司的亂作為或者不作為。

采訪中,島城一家大型物業公司負責人向記者介紹,幾年前,成立物業公司需要審核資質,具體資質級別包括一級、二級、三級和暫定,且每家新成立的物業公司至少有幾年的暫定資質時間,不像現在這么簡單。如今,審核資質放開之后,成立物業公司就相對更容易一些。“到相關部門辦理營業執照登記等手續,就可以從事物業管理經營活動。”

鄒永盛律師還向記者透露,根據他的觀察,部分物業公司存在“賺差價”的問題,“比如,有的小物業公司接下項目之后,將保潔、安保等很多業務都外包出去,自己真正的員工沒有多少,服務質量到底如何就可想而知了。”

在業內人士看來,雖然準入條件放寬了,但監管力度并沒有放松。“物業公司出現違規行為會被記入‘不良行為記錄’,最大的影響就是不能再參與新項目的競標,從而無法進一步拓展新的業務。”上述物業公司負責人介紹,一些新項目在招投標時,招標方會要求物業公司在近年內沒有不良記錄,并由當地物業主管部門開具證明。“不過,不良行為記錄一般都有一定的時限,一份不良記錄很難將一家物業公司逼出市場。”

青島市物業管理條例規定,建設單位應通過招投標的方式選聘物業服務企業實施前期物業管理。但投標人少于三個或者住宅物業建筑面積小于三萬平方米的,經物業所在地的區(市)物業主管部門批準,可采用協議方式選聘物業服務企業實施前期物業管理。

北京浩天(青島)律師事務所楊靜律師認為,前期物業是不可或缺的存在,但現狀是前期物業公司準入門檻太低,很多都是開發商自己搭起來的草臺班子,“有的服務不專業,嚴重影響業主生活品質,同時,有的還替開發商行使著很多權利。”他認為,要解決這一矛盾,就要規范招投標流程,“這就需要進一步完善相關法律法規。”

建議

合力監督加大監管完善市場退出機制

“物業管理是一種市場行為,僅靠行政機關監管,很難達到理想的力度。”北京浩天(青島)律師事務所楊靜律師認為,一方面,不少市民包括物業從業人員,缺乏法律意識和維權意識,可加強上崗培訓和資格考試培訓。對于明知故犯的,就需要通過不斷完善市民投訴渠道,并不斷加強業主的法律意識,從而更好地配合行政管理。另一方面,對于物業違規行為的處罰力度不夠、處罰得過輕,利益驅使下的類似違規操作就會不斷出現,只有不斷加強相關法規建設才能達到以儆效尤的效果。

此前,市人大代表劉瑜曾建議,加強監管,推進物業企業市場化進程,要嚴把審查關,對不符合國家有關物業服務企業資質管理辦法規定的物業服務企業予以取締。對沒有依照規定收費的,按照其違規現象給予處罰。不能很好履行物業公司職責的,應該撤銷其營業資格,損害業主權益的,依法追究有關責任人的責任。

“我認為,光給差評、記入不良行為記錄遠遠不夠,還應進一步完善退出機制,淘汰那些劣質物業公司。”針對當前物業亂象,青島市政協委員、青島科技大學教授王家林接受記者采訪時指出,如今,物業管理領域還存在不少誤區,一些物業公司認為,自己不是在服務業主,而是在管理業主。他認為,針對當前物業公司存在的問題,應進一步完善退出機制,讓那些服務差、投訴多、影響惡劣的物業公司在市場上沒有立足之地,對于嚴重違法違規、情節惡劣的物業服務企業,應依法清出市場。

文/圖　半島全媒體首席記者鄭成海　陳邵華(署名除外)

[來源：半島都市報 編輯：椰子]