山東住房“以舊換新”提速 激活新房和二手房市場(chǎng)

原標(biāo)題：山東住房“以舊換新”提速 住房以舊換新，怎么換？

今年5月，山東住房“以舊換新”提速，前有青島支持國(guó)有平臺(tái)公司參與住房“以舊換新”，收購存量房用作保障房等用途；后有濟(jì)南拿出真金白銀，補(bǔ)貼“賣舊買新”的購房者……

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從2023年開始，全國(guó)已有超百城推出住房“以舊換新”政策。業(yè)內(nèi)專家表示，住房“以舊換新”有助于釋放置換需求，激活新房和二手房市場(chǎng)，讓更多購房者住上“好房子”。

“以小換大”需求旺

在青島市市北區(qū)遼寧路和臺(tái)東一路路口，一處大紅底色的“以舊換新”廣告牌格外顯眼，這里距離臺(tái)東步行街僅百米，吸引了不少路人駐足。

5月中旬，記者來到廣告牌旁的咨詢處，一家新建樓盤的工作人員介紹，此處在售樓盤每平方米均價(jià)二萬元至二萬二千元，自“以舊換新”政策推出后，到訪量明顯增加，每天超過一半的來訪客戶咨詢“以舊換新”政策。

青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的通知中明確了“以舊換新”實(shí)施步驟，換房人通過“以舊換新”申報(bào)、收購洽談、新房認(rèn)購等流程，即可完成住房“以舊換新”。

家住青島市李滄區(qū)的于女士比較關(guān)注“以舊換新”政策：“我們家的房子是一套80多平方米的小三居，家里有倆娃，住得有點(diǎn)擠，想置換一套120平方米左右的大三居。”

根據(jù)政策，于女士的舊房將由國(guó)企按評(píng)估價(jià)收購，同時(shí)享受3萬元一次性財(cái)政補(bǔ)貼；若置換新房時(shí)申請(qǐng)100萬元貸款，還可獲得每年2%的貼息，這對(duì)她來說吸引力不小。

記者了解到，像于女士一樣有置換需求的家庭不在少數(shù)。截至5月底，青島已收到市民申請(qǐng)參與住房“以舊換新”房屋4500余套。

三種模式，打通舊房置換路

“目前住房‘以舊換新’模式主要有三類，青島正在推行的是以政府平臺(tái)公司為主體的模式。”中國(guó)市場(chǎng)學(xué)會(huì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)研究院特聘專家王壽林介紹。

此前，南京、無錫等地曾探索這一模式，平臺(tái)公司收購二手房源作為保障房來使用，這一做法的優(yōu)勢(shì)在于穩(wěn)定二手房市場(chǎng)，減輕購房者的經(jīng)濟(jì)成本。

王壽林介紹，第二種模式是中介平臺(tái)在青島首創(chuàng)的“優(yōu)鮮賣”模式。中介公司憑借渠道和房源優(yōu)勢(shì)，與購房者簽訂合同，在規(guī)定期限內(nèi)幫助改善群體快速“賣舊買新”，這一模式提高了房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的賣房積極性，并加快老房子成交。

第三種模式即“購房補(bǔ)貼”模式。由政府部門出臺(tái)政策，對(duì)出售自有住房并購買新建商品住房的個(gè)人或家庭，給予一定的購房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)購房者“以舊換新”。

5月30日，重慶和濟(jì)南同時(shí)發(fā)布樓市“以舊換新”政策。其中，重慶“以舊換新”補(bǔ)貼政策以住房的面積段作為區(qū)分，在中心城區(qū)新購商品住房，且在一年內(nèi)出售中心城區(qū)原有住房的，由新購住房所在區(qū)政府（管委會(huì)）給予新購住房總房款1%的補(bǔ)貼；新購建筑面積140平方米以上的中心城區(qū)商品住房，給予總房款0.5%的補(bǔ)貼。

濟(jì)南市住房補(bǔ)貼則以購房時(shí)間作為區(qū)分。在2025年6月30日（含）前購買新建商品住房并完成網(wǎng)簽的，給予所購新建商品住房購房?jī)r(jià)款總額1%的購房補(bǔ)貼；2025年10月31日（含）前購買并辦理網(wǎng)簽的，給予所購新建商品住房購房?jī)r(jià)款總額0.8%的購房補(bǔ)貼。購房補(bǔ)貼最高不超過10萬元。

加強(qiáng)市場(chǎng)需求與政策銜接

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，“以舊換新”利好改善型群體，但作為一種相對(duì)較新且具有規(guī)模效應(yīng)的交易模式，部分購房者仍心存顧慮，比如評(píng)估價(jià)格如何確定等。

為了打消居民顧慮，青島明確舊房?jī)r(jià)格由3家專業(yè)機(jī)構(gòu)獨(dú)立評(píng)估，取中間值定價(jià)，防止價(jià)格虛高或壓價(jià)，如果換房市民對(duì)價(jià)格不滿意，可以隨時(shí)退出。

此外，記者注意到，“以舊換新”政策通常存在一定的限定條件。比如青島擬收購1200套以上個(gè)人二手住房，房齡要求在20年以內(nèi)、產(chǎn)權(quán)清晰、配套完善，且換房者購買的新房需滿足面積和總價(jià)“雙高于”舊房的條件。

濟(jì)南一家國(guó)有平臺(tái)公司發(fā)布的“以舊換新”要求更為具體。首先，舊房需在選定的在售新房項(xiàng)目十公里范圍內(nèi)，竣工備案不超過16年，建筑面積140平方米以內(nèi)，且有物業(yè)管理服務(wù)；參與“以舊換新”的舊房總價(jià)不超過新房總價(jià)的70%。

早在2023年9月，淄博市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)和淄博市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)與評(píng)估協(xié)會(huì)聯(lián)合發(fā)起活動(dòng)，支持購房者“賣舊換新”。近日，記者從淄博市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)了解到，該活動(dòng)2024年下半年起陷入停滯狀態(tài)，當(dāng)前企業(yè)參與度下降。

“群眾對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期較高，但市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格未能匹配，導(dǎo)致舊房評(píng)估價(jià)值與成交價(jià)值出現(xiàn)偏差。”淄博市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)工作人員表示，這一偏差影響了舊房交易的活躍度。“若要突破目前的瓶頸，需在舊房定價(jià)機(jī)制、政策支持體系等方面進(jìn)一步探索，以縮小市場(chǎng)預(yù)期與實(shí)際價(jià)格的差距，打通舊房流通環(huán)節(jié)。”

讓更多老百姓住上“好房子”

今年，“好房子”首次寫入政府工作報(bào)告，提出適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

多位受訪專家表示，從長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生了重大變化，從“有沒有”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;好不好”。居民參與住房“以舊換新”，底層邏輯追求的是“好房子”。

如何讓住房“以舊換新”政策惠及更多百姓？

王壽林建議，應(yīng)保證政策的可持續(xù)性和執(zhí)行過程中公開透明，政府部門及時(shí)公開回收的房源、回收價(jià)格。

山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李鐵崗認(rèn)為，住房“以舊換新”減少了購房者的換房成本，但由于賣方無法參與財(cái)產(chǎn)交易的談判，影響了其積極性。“提高購房者的積極性，首先要明確購房者在房地產(chǎn)市場(chǎng)的三種需求，即潛在需求、現(xiàn)實(shí)需求和可實(shí)現(xiàn)需求。”李鐵崗說，在滿足購房者需求的前提下，通過“以舊換新”，進(jìn)一步激活新房和二手房市場(chǎng)，讓更多購房者住上“好房子”。

本報(bào)記者 劉玉凡 田汝曄

[來源：大眾日?qǐng)?bào) 編輯：王榮]