40房企舉債5828億 永續(xù)債重出江湖恐成利潤(rùn)黑洞

原標(biāo)題：40房企舉債5828億 永續(xù)債重出江湖恐成利潤(rùn)黑洞

40家房企舉債5828億元

永續(xù)債重出江湖恐成利潤(rùn)黑洞

■本報(bào)記者 王麗新

多個(gè)融資渠道遭封堵之后，有房企利潤(rùn)“黑洞”之稱的永續(xù)債和信托資金，開始再度走向臺(tái)前，甚至其規(guī)模可能進(jìn)一步擴(kuò)大，成為部分房企熬過本輪調(diào)控的重要融資渠道。

《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)同策咨詢研究部統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)獲悉，2017年前9個(gè)月，40家典型房企融資額達(dá)5828億元人民幣。

有業(yè)內(nèi)人士稱，房企融資渠道目前仍舊收緊，有些開發(fā)商已經(jīng)重啟永續(xù)債融資，或者加大信托融資額度，未來這些資金的成本將進(jìn)一步侵蝕利潤(rùn)。

融資成本升高

在融資成本方面，同策咨詢研究部表示，以9月份為例，上述40家典型房企所有已披露融資成本均高于5%，其中銀行口徑的中期票據(jù)、境內(nèi)、海外銀行貸款利率相對(duì)來說較為平穩(wěn)，而更為市場(chǎng)化的公司債、其它債權(quán)融資則利率波動(dòng)更大。

具體來看，銀行口徑中，中南建設(shè)為子公司擔(dān)保融資2.1億元，期限為3年期、利率為5.23%;公司債方面，9月份僅有的一筆公司債為世茂股份發(fā)行的10億元3年期公司債，利率為5.15%;中期票據(jù)方面，僅有的一筆中期票據(jù)為泰禾集團(tuán)成功發(fā)行的第二期20億元中期票據(jù)，為3年期利率7.5%。而融資成本最高的一筆為中南建設(shè)通過應(yīng)收款債權(quán)轉(zhuǎn)讓融資10億元，期限為3年期，利率為9%。

值得一提的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，隨著公司債發(fā)行收緊，過去幾年一度成為房企“豪賭”式融資的兩種融資方式開始再度走向臺(tái)前，即信托融資和發(fā)行永續(xù)債。

永續(xù)債再度流入地產(chǎn)

在同策咨詢研究部監(jiān)測(cè)的40家典型房企9月份融資中，信托貸款籌資總額位居第二，較8月份大幅提升(增加501.82%)，涉及5家上市房企9筆信托貸款，融資總額等同人民幣86.06億元。而這幾家房企中不乏提出3年左右即實(shí)現(xiàn)3000億元銷售規(guī)模的房企。

不過，信托融資已經(jīng)是一些房企常規(guī)化的融資渠道。在多個(gè)融資渠道被封堵的情況下，開發(fā)商也正在拓寬融資渠道，包括嘗試新渠道，甚至包括ABS等表外融資方式。

同策咨詢研究部表示，在已披露的數(shù)據(jù)中，9月份融資成本最低的一筆是中國(guó)金茂發(fā)行總額2億美元的優(yōu)先擔(dān)保永久資本證券的新證券，起始利率4%;其次，世茂房地產(chǎn)完成發(fā)行65億元資產(chǎn)支持票據(jù)，其中優(yōu)先A級(jí)總額為人民幣38億元，票面利率4.5%，優(yōu)先B級(jí)票總額為人民幣24億元，票面利率為5.3%，次級(jí)票總額為人民幣3億元;保利地產(chǎn)通過中信·保利地產(chǎn)商業(yè)一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃完成商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款證券化(CMBS)，實(shí)際收到認(rèn)購(gòu)金額35.3億元，其中優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)35億元，預(yù)期收益率為4.88%;遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)行6億美元永久性次級(jí)有擔(dān)保資本證券，首期利率4.9%。

值得注意的是，7月份以來，綠城中國(guó)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、中國(guó)金茂和華僑城等大型房企都啟動(dòng)了永續(xù)債融資。永續(xù)債，也叫無期債券，是非金融企業(yè)(發(fā)行人)在銀行間債券市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行的“無固定期限、內(nèi)含發(fā)行人贖回權(quán)”的債券。永續(xù)債沒有明確的到期日期，或者期限非常長(zhǎng)，但大部分的永續(xù)債都是帶有贖回條款的，發(fā)行人擁有在條款約定的某一個(gè)時(shí)間段內(nèi)按照某種價(jià)格贖回的權(quán)利。

有業(yè)內(nèi)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，永續(xù)債之所以成為利潤(rùn)“黑洞”，在于利率會(huì)重設(shè)，若不能在一個(gè)時(shí)間段償還債務(wù)，那么重設(shè)的利率將會(huì)不斷飆升，一般來說，三年后所支付利率可能高達(dá)9%，甚至更高。

眾所周期，恒大和碧桂園過去曾發(fā)行過數(shù)百億元的永續(xù)債，近期因有重歸A股計(jì)劃，恒大已經(jīng)贖回永續(xù)債。但在其規(guī)模擴(kuò)張過程中，永續(xù)債曾扮演重要角色，不但是拿地、并購(gòu)擴(kuò)張的資金來源，對(duì)有些上市公司對(duì)外口徑而言，永續(xù)債可不計(jì)入負(fù)債，解決了上市房企報(bào)表杠桿率問題，讓其負(fù)債表更為好看。

但真實(shí)杠桿率仍在，尤其2018年房企將進(jìn)入集中還債期，屆時(shí)，個(gè)別房企的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)或難承受。