經(jīng)過(guò)2015年的五次降息，五年期及以上商業(yè)貸款利率有了大幅下降。但是有許多房貸如果是在降息前申請(qǐng)，還有九折、八八折、甚至七折的不同利率優(yōu)惠;當(dāng)然，也有在個(gè)貸收緊時(shí)期遭遇利率上浮10%的購(gòu)房者。
在降息或者加息的情況下，大部分銀行約定次年執(zhí)行新利率，那么，在今年1月1日房貸利率調(diào)整后，折扣是否有變化?銀行工作人員對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，變化的只是利率水平，相應(yīng)的折扣不會(huì)發(fā)生變化。
這就造成了申請(qǐng)時(shí)間不同購(gòu)房者還款總利息金額之間不小的差距。比如，如果貸款100萬(wàn)元、20年等額本息還款法，按照基準(zhǔn)利率上浮10%(5.39%)計(jì)算，每月月供為6816.89元，與目前八五折(4.165%)的普遍利率優(yōu)惠每月相差670.32元，20年支付的總利息相差160741.6元。
上浮10%與八五折的差距
近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者從北京地區(qū)多家銀行和房地產(chǎn)中介獲悉，目前北京地區(qū)首套房貸利率主打八五折。貸款利率折扣的變化，讓不少老業(yè)主不淡定了。
在位于北京的某股份制銀行網(wǎng)點(diǎn)，《證券日?qǐng)?bào)》記者遇到一位女士咨詢房貸利率折扣變化的情況。她對(duì)本報(bào)記者稱：“我的貸款批下來(lái)沒(méi)多久，已經(jīng)過(guò)戶了，但是還沒(méi)放款，批貸時(shí)銀行的折扣最低是八八折，這個(gè)月銀行最低折扣降為八五折了，我來(lái)咨詢自己的貸款按照批貸時(shí)的折扣還是按照放款時(shí)的折扣，銀行工作人員告訴我還是按照八八折執(zhí)行。”
由于差距不大，這位女士說(shuō)“虧的不多，就算了”。
不過(guò)，部分老業(yè)主卻做不到這樣淡定。一年多以前，由于貸款收緊，首套房主流房貸利率為基準(zhǔn)利率上浮10%。
“2014年年底買房時(shí)，趕上房貸額度緊張，雖然是首套房，但是貸款利率也是按照基準(zhǔn)利率上浮10%批貸的，我周圍很多朋友都遇到了這樣的情況。而現(xiàn)在申請(qǐng)住房貸款，很簡(jiǎn)單就八五折了，這對(duì)老客戶并不公平。”一位業(yè)主表示。
同樣的，由于2014年的“9·30”新政放寬了對(duì)首套房的認(rèn)定范圍，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的，執(zhí)行首套房貸款政策。不少業(yè)主由于申請(qǐng)時(shí)間較早，就差幾天，最終沒(méi)有享受到房貸新政的優(yōu)惠政策，貸款利率要上浮10%。
對(duì)此，《證券日?qǐng)?bào)》記者算了一筆賬，對(duì)于申請(qǐng)商貸購(gòu)房的客戶，如果貸款100萬(wàn)元、20年等額本息還款法，按照目前基準(zhǔn)利率的八八折(4.312%)計(jì)算，每月月供為6225.46元;八五折(4.165%)則為每月6146.57元，兩者相差78.89元。而按照基準(zhǔn)利率上浮10%(5.39%)計(jì)算，每月月供為6816.89元，與目前八五折的普遍利率優(yōu)惠每月相差670.32元，支付的總利息相差160741.6元。
購(gòu)房時(shí)間不同導(dǎo)致還款利息有了不小差距，難怪會(huì)有不少購(gòu)房者心里不平衡了。
老業(yè)主的不利位置
據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪了解，多數(shù)購(gòu)房者，在簽訂合同時(shí)，一般都是按照工作人員的指示，在各種文件上簽上自己的名字，對(duì)于合同明細(xì)以及補(bǔ)充條款的內(nèi)容并不清楚。而目前不少銀行在房貸利率及優(yōu)惠政策變化時(shí)的反應(yīng)是，在優(yōu)惠利率上調(diào)時(shí)通知客戶變更合同，在優(yōu)惠利率下調(diào)時(shí)卻按照原合同執(zhí)行。
一位國(guó)有大行的個(gè)貸專員對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，為避免風(fēng)險(xiǎn)，銀行根據(jù)各貸款客戶的不同情況，實(shí)施差別化的利率政策，最終的貸款利率是根據(jù)個(gè)人信用情況、貸款情況綜合考慮的。同時(shí)，由于國(guó)家政策以及市場(chǎng)等原因，優(yōu)惠折扣不是一成不變的，尤其在近幾年，經(jīng)常有新的變化。
幾年前，曾出現(xiàn)過(guò)簽訂折扣利率合同后，遇到政策調(diào)整銀行變卦的情況，不少地區(qū)的購(gòu)房者被要求重新簽訂合同才能放款。當(dāng)時(shí)，銀行給出的理由是，房貸利率不能按照合同簽訂時(shí)候的利率執(zhí)行，而是應(yīng)該按照放款日的利率政策。在這樣的前提下，如遇房貸收緊，利率上浮，還未取得貸款的客戶就處于不利位置。
除此之外，已經(jīng)開(kāi)始還款的老業(yè)主，尤其是遇到貸款利率上浮的業(yè)主更希望銀行能夠靈活調(diào)整。畢竟，在近期各類貸款相對(duì)寬松的前提下，部分銀行的購(gòu)車貸款、信用貸款的利率也多在基準(zhǔn)利率上浮10%-30%，并不比住房貸款高出許多。
央行數(shù)據(jù)顯示，在房貸利率持續(xù)走低的同時(shí)，2015年房貸規(guī)模明顯增長(zhǎng)。之所以住房貸款環(huán)境寬松，一方面由于整體貨幣政策寬松，另一方面房貸的不良貸款率整體而言較低，是每家銀行都渴望的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
2015年，央行多次降準(zhǔn)，并配合其他舉措，釋放大量流動(dòng)性，可用于房貸的資金增多,對(duì)于改善資產(chǎn)質(zhì)量、降低信用成本有明顯作用。隨著貸款優(yōu)惠條件的不斷放寬，銀行適時(shí)調(diào)整老客戶的房貸利率，即使不能做到八五折，減少上浮幅度或者做到基準(zhǔn)利率，可能是很多“房奴”的期待。本報(bào)見(jiàn)習(xí)記者 劉 萌
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