去庫存的大背景下，各地房地產(chǎn)市場眾生百態(tài)盡顯，加之日前央行行長周小川明確表示，房貸首付比例降低仍有空間，各類城市分化進一步凸顯。日前，北京市統(tǒng)計局發(fā)布了1月全國70個大中城市住宅銷售價格，北京商報記者梳理發(fā)現(xiàn)，數(shù)據(jù)顯示，1月一線城市繼續(xù)維持“高姿態(tài)”，新房、二手房價格環(huán)比漲幅進一步擴大;部分二三線城市受到持續(xù)出臺的刺激政策推動，出現(xiàn)上漲跡象;另外，還有以三線城市為主的部分城市始終難有起色。
二線城市：政策拉動房價攀升
不同于漲跌分明的一線及三四線城市，多數(shù)情況下，二線城市的房價走勢均較為平穩(wěn)。但伴隨著房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費優(yōu)惠、非限購城市貸款首付降低等一系列利好刺激，原本庫存壓力就較輕的這一市場也出現(xiàn)了微妙的變化。
梳理國家統(tǒng)計局近期公布的數(shù)據(jù)不難看出，自去年11月以來，二線城市新建商品住宅及二手住宅價格出現(xiàn)了較為明顯的上漲，一批位于長三角、珠三角核心經(jīng)濟圈內(nèi)的二線城市表現(xiàn)尤為突出。其中，南京去年商品住宅成交金額達到1934億元，刷新歷史紀錄，甚至超過了一線城市中的廣州。“二線城市房價上漲的根本原因其實是地價的攀升”，亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長陳保存告訴北京商報記者，“隨著一線城市拿地空間越來越小，不少大中型房企都轉到二線城市搶地，直接助推"面粉"價格大漲，房價上漲就在意料之中了。”
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉眼中，今年上半年房地產(chǎn)救市政策仍會持續(xù)加碼，但樓市依然面臨巨大的風險，一線城市屢次拍出的高價地塊推動房價上漲作用十分顯著，而未來一年內(nèi)，二線城市將成為市場熱點。“事實上，2014年4月起，新一輪的救市周期已經(jīng)開啟，從"9·30"到"3·30"，各種利好政策持續(xù)加碼，對市場影響深遠，包括石家莊等在內(nèi)的部門三線省會城市房價也開始了奮起直追。”陳保存表示。
三線城市：多重利好難解庫存壓力
盡管二線城市樓市出現(xiàn)了春意濃濃，樓市刺激新政持續(xù)加碼，少數(shù)三線城市伴隨二線城市出現(xiàn)“暖春”，但掣肘于過高的庫存壓力，多數(shù)三線城市的房地產(chǎn)市場仍深陷寒冬。國家統(tǒng)計局等機構公布的新建商品住宅及二手住宅價格連連下滑以外，房企的投資熱情也難見回溫。
針對此種情況，國泰君安首席宏觀分析師任澤平曾直言，未來十年三四線城市的房價上漲空間不大，房地產(chǎn)投資也會出現(xiàn)低增長甚至零增長。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅也強調(diào)，大量三四線城市出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)空心化，加之樓市供應規(guī)模過大、市場供過于求，最終造成了房價下滑的后果。“要實現(xiàn)三四線城市房價由負轉正，不僅需要政策之手給予外力支持，更需要這些城市自身大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟，留住有消費能力的人口，為區(qū)域樓市注入向上的發(fā)展動力。” 郭毅表示。
相比于上述兩位分析人士，陳保存的預測則較為樂觀，“這三年多來，三線城市一直在主動調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，房企不投資也不拿地，目前來看，商業(yè)旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)等領域的庫存問題的確仍嚴峻，但在持續(xù)的信貸放量政策推動下，主城區(qū)大部分住宅樓盤的存量已經(jīng)消化得差不多了”。他同時指出，由于重點城市房價居高不下，三線城市居民返鄉(xiāng)置業(yè)的需求也在抬頭，“可以預計的是，如果相應的刺激政策持續(xù)密集推出，原本積重難返的三線樓市也將迎來翻身機會”。
一線城市：房價回溫將持續(xù)
作為全國房地產(chǎn)市場的領漲者，近年來，一線城市的房價始終不為政策所動，上揚態(tài)勢堅挺。2月19日，財政部等多部委聯(lián)合發(fā)布了詳細的房地產(chǎn)交易契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠新政，但卻明確北上廣深這4個城市只執(zhí)行第一條政策，即對購買家庭惟一住房，面積為90平方米以下的，減按1%的稅率征收契稅，面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。不難看出，這只是對一線城市高端改善性住房需求有所利好，難撼動樓市大局。
事實上，在不少業(yè)內(nèi)人士眼中，出不出利好政策，出什么利好政策，一線城市房價回溫都是難以避免的。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，1月北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅均比上月明顯擴大，平均漲幅分別比上月擴大0.5個和1.2個百分點。
張大偉進一步指出，在標桿房企拿地爭搶的影響下，一線城市已經(jīng)普遍出現(xiàn)“面粉”貴于“面包”的情況，而從整體看，包括北京等城市高價地頻頻出現(xiàn)，預計在2月最后一周，一線城市土地“發(fā)燒”情況仍然不會改變。
國務院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部副巡視員、研究員張立群分析認為，從一線城市來看，房價未來仍有繼續(xù)上漲壓力。一方面是北上廣深這類一線城市高價地頻出，房地產(chǎn)開發(fā)商成本隨之增加，另一方面，不可否認的是，目前一線城市的購房需求仍然很旺盛。“這其實在很大程度上反映出我們城鎮(zhèn)化進程中的矛盾，即大城市人滿為患，中小城市人氣不足。”
北京商報記者 蔣夢惟 張暢
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