中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)等組織的“2016中國(guó)房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果”將于3月22日舉行，同時(shí)發(fā)布《2016中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，中國(guó)證券報(bào)記者獲得的報(bào)告顯示，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，一線城市受益匪淺，二、三線城市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖，而四線城市整體下滑。目前商品房待售面積占銷售面積的比重仍處于歷史高位，去化壓力依然較大。
去庫(kù)存壓力較大
數(shù)據(jù)顯示，2015年商品房銷售回升迅速。全年全國(guó)商品房銷售面積為12.85億平方米，比上年增長(zhǎng)6.5%;商品房銷售額為8.73萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.4%。商品房銷售額創(chuàng)歷史新高，銷售面積僅次于2013年高點(diǎn)。
該測(cè)評(píng)研究報(bào)告顯示，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售明顯加速，2015年商品房銷售面積達(dá)3.4億平方米，同比增長(zhǎng)11.6%;銷售金額創(chuàng)下4.0萬(wàn)億元的新高，同比增長(zhǎng)17.5%。
由于銷售表現(xiàn)出色，多家房企在2015年11月就宣布提前達(dá)到年度銷售目標(biāo)。恒大、中海和龍光等則上調(diào)銷售目標(biāo)，并最終完成目標(biāo)。百?gòu)?qiáng)企業(yè)銷售額增長(zhǎng)達(dá)20.14%，大幅領(lǐng)先于全國(guó)整體水平。其中恒大全年銷售金額2013.4億元，增長(zhǎng)率高達(dá)53.1%。融信和華夏幸福表現(xiàn)突出，銷售金額同比分別增長(zhǎng)了76.8%和41.2%。
2015年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)均值為289.26億元，同比增長(zhǎng)13.04%，增速較2014年回升7.27個(gè)百分點(diǎn);凈資產(chǎn)均值為72.68億元，同比增長(zhǎng)12.50%，增速較2014年回升5.18個(gè)百分點(diǎn)。
土地市場(chǎng)方面，2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為22811萬(wàn)平方米，比上年下降31.70%，降幅較上年明顯擴(kuò)大;土地成交價(jià)款為7622億元，同比下降23.9%。全年土地市場(chǎng)整體偏弱。但隨著銷售業(yè)績(jī)好轉(zhuǎn)，二至四季度土地購(gòu)置面積降幅逐步小幅收窄，企業(yè)在土地投資方面呈現(xiàn)出前低后高的走勢(shì)。
值得注意的是，2015年土地市場(chǎng)兩極分化的格局依然明顯。500強(qiáng)企業(yè)整體布局依然聚焦一線核心城市，熱點(diǎn)城市地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，高溢價(jià)地頻現(xiàn)，部分熱點(diǎn)地塊溢價(jià)率甚至可高達(dá)200%以上。少數(shù)熱點(diǎn)二線城市成交活躍，南京、武漢、杭州等地均有地王產(chǎn)生。大量三四線城市土地市場(chǎng)整體慘淡，南寧、成都、西安等城市甚至出現(xiàn)大量土地流拍現(xiàn)象。
由于熱點(diǎn)城市土地成本不斷攀升，百?gòu)?qiáng)企業(yè)積極通過靈活的拿地策略審慎補(bǔ)充土地資源。2015年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨均值增長(zhǎng)率為8.59%，基本與上年持平;與2009年以來(lái)20%以上的存貨增長(zhǎng)率相比，房企近兩年的存貨增幅保持低位。但整體而言，商品房待售面積占銷售面積的比重仍處于歷史高位，市場(chǎng)去化壓力依然較大。
融資環(huán)境改善
中房協(xié)人士表示，2015年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境明顯改善，銀行貸款利率經(jīng)多次降息明顯下調(diào)，債券市場(chǎng)也有利好。同時(shí)，上市房企中票、再融資等多元融資渠道暢通。企業(yè)紛紛加大融資力度，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2015年資產(chǎn)負(fù)債率均值為66.34%，較上年小幅提升0.47個(gè)百分點(diǎn);凈負(fù)債率均值為72.23%，較2014年的93.77%下降21.55個(gè)百分點(diǎn)。
另外，再融資開閘、公司債獲準(zhǔn)、中票放開都意味著房企融資渠道重歸市場(chǎng)化。2015年至今上市房企定增規(guī)模超過3000億元，公司債發(fā)行規(guī)模也達(dá)千億元，中票融資規(guī)模創(chuàng)近年新高。
《測(cè)評(píng)研究報(bào)告》認(rèn)為，融資成本下移通道打開，融資渠道的回歸，使得上市房企和尚未搭建資本平臺(tái)的房企之間差距進(jìn)一步拉開。領(lǐng)先企業(yè)融資成本有效下降，特別是20強(qiáng)企業(yè)資金成本大多能控制在不超過5%的水平。由于銀行對(duì)于開發(fā)貸的風(fēng)險(xiǎn)偏好沒有改變，且三四線城市市場(chǎng)疲軟，非上市企業(yè)資金面仍舊匱乏。記者 張玉潔
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