在商品房預(yù)售制度下，風(fēng)險(xiǎn)被轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上，讓許多市民感嘆“房”不勝防。購(gòu)買了城陽(yáng)區(qū)一樓盤一套復(fù)式住房的崔女士最近寢食難安，自己花了百萬(wàn)元購(gòu)買的新房，臥室上方竟是別人家的洗手間；在遼陽(yáng)東路一商業(yè)綜合體買了兩套公寓的袁先生也郁悶了，一次次延遲交房，交房變得遙遙無(wú)期……律師支招，購(gòu)房時(shí)一定要多留個(gè)心眼，避免期房變“欺房”。
1 臥室上方竟然是衛(wèi)生間
近日，購(gòu)買了城陽(yáng)區(qū)一樓盤的市民崔女士吃也吃不好、睡也睡不著，她發(fā)現(xiàn)臥室上方的污水管暴露在外，存在管道爆裂、污水橫流的危險(xiǎn)，隨后發(fā)現(xiàn)樓上住戶的衛(wèi)生間原來(lái)就在自己臥室正上方，根本不符合設(shè)計(jì)規(guī)范。
崔女士說(shuō)，她咨詢過(guò)律師，根據(jù)2006年3月1日實(shí)施的建設(shè)部《住宅建筑規(guī)范》規(guī)定，住宅廚房和衛(wèi)生間的排水立管應(yīng)分別設(shè)置，排水管道不得穿越臥室。如果在預(yù)售合同里沒(méi)有明確規(guī)定在其他房間設(shè)污水管道，那么開(kāi)發(fā)商是違規(guī)的，可以拒絕收房。建議和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，要求開(kāi)發(fā)商對(duì)污水管道增設(shè)防護(hù)措施，對(duì)污水管道外觀進(jìn)行裝飾等。“我和親戚們?cè)谶@個(gè)小區(qū)一共買了7套房子，開(kāi)發(fā)商卻一直沒(méi)解決好污水管的問(wèn)題，我拒絕收房。”
崔女士購(gòu)買的是125號(hào)樓的復(fù)式單位，購(gòu)房合同約定于今年12月31日交房，近日，崔女士走進(jìn)新房一看，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)更為驚人的情況。“整個(gè)樓座16層，我家在最底層，臥室上面所有業(yè)主家的衛(wèi)生間都位于我家臥室上面，這是要鬧哪樣？以后我在臥室睡覺(jué)，污水管里誰(shuí)家沖廁所都會(huì)把我驚醒，我一點(diǎn)想再進(jìn)去的感覺(jué)都沒(méi)有了。”崔女士說(shuō)，她50多歲了，用半輩子的積蓄買了這個(gè)房子，本想找個(gè)安靜的地方，現(xiàn)在成了找堵了，心里怎么也過(guò)不去這個(gè)坎。
根據(jù)《住宅建筑規(guī)范》5.1.3規(guī)定，衛(wèi)生間不應(yīng)直接布置在下層住戶的臥室、起居室(廳)、廚房、餐廳的上層，衛(wèi)生間地面和局部墻面應(yīng)有防水構(gòu)造。崔女士說(shuō)，“國(guó)家之所以出臺(tái)新法規(guī)，肯定是考慮到了這一點(diǎn)，像這種違規(guī)設(shè)計(jì)，就應(yīng)該無(wú)理由給我退房并賠償我損失吧？”了解情況后，城市信報(bào)記者撥打了崔女士置業(yè)顧問(wèn)孫先生的電話，孫先生表示他已從該公司離職，崔女士的案例已移交給他人。記者又找到新的置業(yè)顧問(wèn)劉先生，他表示之前已經(jīng)向工程部和客服部溝通過(guò)，希望給購(gòu)房者盡快解決問(wèn)題。至于能不能退房，劉先生表示他將繼續(xù)和開(kāi)發(fā)商溝通。城市信報(bào)記者隨后撥打了跟進(jìn)過(guò)這件事的客服部門劉經(jīng)理的電話，但一直無(wú)人接聽(tīng)。
2 延期多次，遲遲不交房
“我聽(tīng)說(shuō)要到2015年1月，不知道消息真假？”“交房，交房，快交房！現(xiàn)在工地連干活的人都沒(méi)有！”在嶗山區(qū)鵬利南華商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)主群里，幾名憤怒的業(yè)主吐槽道，“剛才數(shù)了數(shù)，我被延期的次數(shù)，2012年12月31日、2013年8月31日、2013年12月31日、2014年5月1日、6月30日、7月31日、8月31日……目前說(shuō)的是推遲到9月30日，不過(guò)照現(xiàn)在的施工進(jìn)度，估計(jì)得延遲到明年了。”
市民袁先生購(gòu)買了該項(xiàng)目?jī)商坠ⅲ惶捉咏?0平方米，一套137平方米左右。“我是做外貿(mào)生意的，投了這么一大筆錢進(jìn)去，只是想讓員工有個(gè)辦公地點(diǎn)。合同約定的交房日期是去年12月30日，到如今延期半年以上。去年年底公司租的房子到期了，之前租金是一年6萬(wàn)元，房東看我搬不了，一下子漲到了10萬(wàn)元。真是拖到明年交房，整整10萬(wàn)元房租就得打水漂了。”袁先生說(shuō)，對(duì)這個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，他希望開(kāi)發(fā)商早點(diǎn)兒交房，再就是店鋪早點(diǎn)兒開(kāi)業(yè)，等鵬利南華商業(yè)廣場(chǎng)人氣旺起來(lái)了，公寓升值保值，可以彌補(bǔ)自己的一部分損失。
業(yè)主李先生分析，開(kāi)發(fā)商缺錢是公寓項(xiàng)目一而再、再而三延遲交房的根本原因。“資金回籠慢，欠著工人錢，施工就斷斷續(xù)續(xù)。”李先生說(shuō)，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該趕緊降價(jià)把店鋪賣出去，有了流動(dòng)資金才能保證施工順利進(jìn)行。不過(guò)，袁先生卻擔(dān)心，開(kāi)發(fā)商賣掉了商鋪和車位，會(huì)直接帶著錢跑路。城市信報(bào)記者登錄青島市網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目近三個(gè)月退房達(dá)8套之多，其中7月份退了7套，8月份退了1套，而退房高峰出現(xiàn)在今年2月，達(dá)11套。綜合起來(lái)看，該項(xiàng)目累計(jì)退房達(dá)22套。袁先生也想過(guò)退房，但不敢輕舉妄動(dòng)。“開(kāi)發(fā)商回應(yīng)退房可以，但不會(huì)立即退錢，而且不提供何時(shí)退錢的書(shū)面保證。這就意味著，他們打算賣出退掉的房子，才能給我們退錢。”
買期房還是市場(chǎng)主流
購(gòu)房者對(duì)期房的了解，大部分是建立在對(duì)開(kāi)發(fā)商的宣傳上，而現(xiàn)實(shí)情況卻往往事與愿違，期房成“欺房”，業(yè)主被坑慘。王先生結(jié)合他的購(gòu)房經(jīng)歷說(shuō)，當(dāng)初買房時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)給他作出包括房屋公攤面積、門窗、進(jìn)口管道等諸多承諾，結(jié)果卻遲遲不交房，許多承諾都打了折扣。除了延期交房，辦不下房產(chǎn)證也是很多期房面臨的問(wèn)題，業(yè)主落戶、孩子上學(xué)等很多問(wèn)題都被耽誤了。更讓購(gòu)房者感到郁悶的是，房地產(chǎn)全行業(yè)到目前為止還沒(méi)有一家能完全解決房屋漏雨的問(wèn)題，期房交付之時(shí)往往是業(yè)主遭遇麻煩的開(kāi)始。
實(shí)際上，盡管飽受詬病，期房仍然是大多數(shù)購(gòu)房者的第一選擇。房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師張斌指出，市場(chǎng)上的現(xiàn)房一般面向改善型客群，價(jià)格通常比較高，而二手房交易不僅稅費(fèi)較多，而且隨著不斷折舊其價(jià)值上升空間比不上新房。“對(duì)大多數(shù)年輕的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買房有一個(gè)長(zhǎng)期的規(guī)劃，期房在建設(shè)過(guò)程中，城市規(guī)劃和市政配套也在相應(yīng)地跟進(jìn)，購(gòu)房者可以在付出較低的情況下得到較多回報(bào)，房產(chǎn)不僅可以滿足居住，還可以實(shí)現(xiàn)財(cái)政的保值增值。另外，房地產(chǎn)行業(yè)在某種意義上屬于金融業(yè)，與購(gòu)房者按揭買房對(duì)應(yīng)的是開(kāi)發(fā)商舉債蓋樓，期房在金融桿杠的作用下，對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)化起到了不可忽視的作用。”張斌說(shuō)，雖然期房有變成“欺房”的風(fēng)險(xiǎn)，讓購(gòu)房者“房”不勝防，但由于其優(yōu)勢(shì)無(wú)可替代，購(gòu)買期房的“買圖紙”行為仍成為市場(chǎng)主流。
律師支招：注意收集維權(quán)證據(jù)
發(fā)現(xiàn)購(gòu)買的房產(chǎn)與宣傳有出入，一些購(gòu)房者會(huì)選擇退房，不過(guò)，這條維權(quán)之路會(huì)比較坎坷。一家本地房企的銷售經(jīng)理鄭先生自爆行業(yè)潛規(guī)則：今年房企什么方式都用盡了，最后使出“價(jià)格戰(zhàn)”才勉強(qiáng)賣出一套房產(chǎn)，絕不會(huì)輕易滿足購(gòu)房者的退房要求。為了讓購(gòu)房者以較小的投入實(shí)現(xiàn)“安居夢(mèng)”，同時(shí)向“欺房”說(shuō)不，律師提醒購(gòu)房時(shí)一定要多留個(gè)心眼。
簽購(gòu)房合同的時(shí)候，最好找個(gè)律師先咨詢一番，逐條逐項(xiàng)地分析合同條款，諸如面積誤差的處理問(wèn)題、公攤面積的系數(shù)問(wèn)題等。山東崇杰律師事務(wù)所孫世強(qiáng)律師指出，關(guān)鍵條款一定要抓住不放，同時(shí)，還要與開(kāi)發(fā)商簽補(bǔ)充協(xié)議。退房時(shí)，不僅要退還房款，同時(shí)相應(yīng)的利息、稅費(fèi)也要由開(kāi)發(fā)商退賠。
“開(kāi)發(fā)商在賣房時(shí)往往作出各種承諾吸人眼球，購(gòu)房者一定要把這些資料都收集起來(lái)，最好把開(kāi)發(fā)商的各種承諾都寫進(jìn)購(gòu)房合同當(dāng)中，或作為合同附件。”孫律師說(shuō)，目前無(wú)證銷售、非法開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象仍然存在，一定要設(shè)法查驗(yàn)期房的合法性。“購(gòu)房人應(yīng)該當(dāng)面查看開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證，看清許可證上的樓房幢號(hào)是否正確，然后記下許可證的號(hào)碼，前往政府主管部門核實(shí)真?zhèn)危苊馍袭?dāng)受騙。”
還有一種“欺房”，打著現(xiàn)房的名義，實(shí)際上卻是在預(yù)售期內(nèi)沒(méi)有盡快清盤的期房，待到建成現(xiàn)房后仍在繼續(xù)銷售。另外，一些現(xiàn)房屬于剩余的尾房，或是其他人騰退的“問(wèn)題房”。孫律師提醒，購(gòu)房者必須細(xì)細(xì)篩選，尤其是對(duì)待尾房和“問(wèn)題房”，更要多加分析。購(gòu)買一套房產(chǎn)對(duì)很多人來(lái)說(shuō)是一輩子的事情，一定要防止期房變“欺房”，別讓自己的“安樂(lè)窩”成為一生的夢(mèng)魘。 文/圖 記者 劉樂(lè)芳
