為了加強對住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用和維修，維護維修資金所有者的合法權益，山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳根據(jù)有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合全省實際，起草了《山東省住宅專項維修資金管理辦法(草案)》，并公開征求社會各界意見。草案內(nèi)容可登錄山東省住房和城鄉(xiāng)建設廳查看，對草案有意見可于2014年11月10日前，將書面意見和建議反饋至指定電子郵箱(gc7035@sina.com)。
不交維修資金不能入住
根據(jù)草案規(guī)定，維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。商品住宅的業(yè)主應當在辦理住宅交付手續(xù)前，一次性足額交存首期維修資金。截至統(tǒng)一交付尚未售出的住宅，由建設單位交存首期維修資金。實行商品房預售資金監(jiān)管的，建設單位應交的維修資金可從監(jiān)管的預售資金中劃轉(zhuǎn)。未按照本辦法規(guī)定交存首期維修資金的，建設單位不得向業(yè)主交付房屋，產(chǎn)權登記部門不予受理產(chǎn)權登記申請。房屋賬戶內(nèi)的住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，維修資金管理機構或由其委托的專戶管理銀行應當向相關業(yè)主發(fā)出續(xù)交通知，相關業(yè)主接到通知后應當及時續(xù)交，續(xù)交后的分賬面余額達到首期交存額度時停止續(xù)交。
使用維修金可“異議表決”
草案提出，維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用。根據(jù)現(xiàn)行管理辦法，維修資金的使用采用“雙三分之二”的表決方式，也就是說“維修和更新、改造方案應當經(jīng)有利害關系的、已入住面積且已入住戶數(shù)的比例達到三分之二以上的業(yè)主書面同意”，才能動用維修資金。“新辦法”草案中對“老辦法”相關條款進行了修改，既可以按照老辦法表決，同樣可以采用“異議表決”的方式，即持不同意意見業(yè)主的專有部分占建筑物總面積且占總?cè)藬?shù)不足三分之一的，視為表決通過。
草案中還提到，出現(xiàn)需應急維修情形時，物業(yè)服務企業(yè)應將有關情況報告業(yè)主委員會，經(jīng)現(xiàn)場查驗確認后立即組織維修。未聘用物業(yè)服務企業(yè)或物業(yè)服務企業(yè)不履行組織維修責任的，由相關業(yè)主將有關情況報告業(yè)主委員會確認后組織維修。未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會職責。
應急維修工程費用撥付后，維修組織單位或個人應當將相關材料在小區(qū)內(nèi)明顯位置進行不少于5天的公示。相關業(yè)主在公示中提出異議，由異議人與組織維修單位協(xié)商解決。協(xié)商不成的，異議人可依法向當?shù)刂俨貌块T申請仲裁或向法院提起訴訟。
7種情形可啟用維修資金
維修資金的應急使用，適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要立即進行的維修、更新和改造。根據(jù)草案，有下列情形之一的，可以啟動應急維修程序：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞;電梯故障或停運;消防系統(tǒng)故障;建筑外立面裝飾和公共高空構件嚴重脫落松動;玻璃幕墻炸裂;排水管道爆裂;其它可能造成人身安全事故的緊急情況。
同時，草案也對不得從維修資金中列支的費用作出了約束：依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用;依法應當由相關專業(yè)經(jīng)營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)裙芫€和設施設備的維修、養(yǎng)護費用;因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的鑒定、修復費用;根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務企業(yè)承擔的維修和養(yǎng)護費用。
存款利息有最低限制
按照草案相關條款，設區(qū)的市、縣(市)物業(yè)主管部門或維修資金管理機構應當通過公開招標的方式委托商業(yè)銀行，作為專戶管理機構，并把資金保值增值、管理高效等指標列入招標依據(jù)。維修資金應當建立查詢制度，接受業(yè)主對其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。維修資金管理機構在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規(guī)定將住宅專項維修資金用于定期組合存款、購買一級市場新發(fā)行的國債等，并持有到期，確保資金的安全和保值增值。
記者注意到，草案中對維修資金存款利率也做出了明確要求，最大限度保障維修資金存款利息的收益。其中提到，銀行實行利率市場化以后，維修資金管理機構應通過招標方式選擇同等條件下利率高的銀行作為維修資金儲存銀行，或者通過合同方式在國家允許的利率浮動范圍內(nèi)，與維修資金存儲銀行約定維修資金綜合存款收益。維修資金管理機構管理的維修資金存款利息收益應不低于人民銀行同期規(guī)定的兩年期定期存款利率。
公共收益六成要用于維修
草案中，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益進一步明確，主要包括：利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分、共用設施設備進行生產(chǎn)、經(jīng)營、租賃等產(chǎn)生的收益;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設施設備報廢后的回收殘值;保修期滿后，建設單位因注銷，或因違法被責令終止業(yè)務活動，或反復維修仍未能解決相關物業(yè)共用部位、共用設施設備質(zhì)量缺陷等原因無法退還的物業(yè)質(zhì)量保修金。公共收益扣除業(yè)主委員會辦公和業(yè)主大會同意的其他經(jīng)費后，其余部分用于交存維修資金，具體交存比例由業(yè)主大會決定，但不應低于公共收益總金額的60%。
島城已試行維修金管理辦法
2012年3月1日 《青島市房屋專項維修資金管理辦法(試行)》實施，市房屋專項維修資金管理中心掛牌成立。根據(jù)規(guī)定，市區(qū)范圍內(nèi)的住宅和非住宅房屋 (包括商品房、保障性住房、拆遷安置房和寫字樓、商業(yè)網(wǎng)點等各類非住宅房屋)的業(yè)主都應當按照本辦法的規(guī)定交存房屋專項維修資金，但單個業(yè)主所有且與其他房屋不具有共用部位、共用設施設備的除外。
商品房(包括新房、二手房和保障性住房、拆遷安置房)業(yè)主應當按照所擁有房屋的建筑面積交存房屋專項維修資金。配備電梯的房屋按照建筑安裝工程每平方米造價的8%交存;未配備電梯的房屋及配備電梯且未設地下車庫的底層房屋按照建筑安裝工程每平方米造價的5%交存。公房方面，出售公有住房的售房單位按多層房屋售房款的20%、高層房屋售房款的30%，從售房款中一次性提取;購房人按售房款的2%交存。 記者 于順
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