隨著經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)由保增長轉(zhuǎn)為調(diào)結(jié)構(gòu)，為完成結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)，未來經(jīng)濟(jì)中低速增長成為一種新常態(tài)。預(yù)計短期內(nèi)有關(guān)于房地產(chǎn)的政策環(huán)境依舊保持寬松，去行政化、市場主導(dǎo)是整體趨勢。
目前，業(yè)內(nèi)對房地產(chǎn)行業(yè)利好政策的出臺有很強(qiáng)的預(yù)期，此前短期政策退出后，其他調(diào)控樓市的長效政策何時能夠出臺?在2014年樓市“美人遲暮”的表現(xiàn)之后，2015年的樓市將去向何方?何時是剛需購房者出手的最佳時機(jī)?地產(chǎn)企業(yè)又會有什么變動?……詳見業(yè)內(nèi)人士對2015年樓市的預(yù)測。
利好政策保持寬松2015年房價上漲為主
華泰證券首席地產(chǎn)分析師 曹光亮
2014年央行降息之后，一線城市的房地產(chǎn)市場反應(yīng)速度比較快，北上廣深等城市的房價已經(jīng)開始明顯上揚(yáng)，土地拍賣市場令人驚艷的“地王”再次頻繁出現(xiàn)。作為二線城市的青島，對于信貸政策有一個較長的傳導(dǎo)期，相對于全市的需求來講，青島的住宅供應(yīng)量比較大，加之西海岸、即墨、膠州等區(qū)域的庫存壓力大，因此這部分區(qū)域的房價處于下行趨勢，而主城區(qū)作為市民居住的第一選擇區(qū)域，2014年的房價雖然有小幅下降，但受資源稀缺、交通發(fā)達(dá)、配套完善等因素影響，這一區(qū)域的房價未來仍有上漲空間。
“今年2月份左右央行將有一次降準(zhǔn)，將降低商業(yè)銀行的放貸成本，在3、4月份的傳導(dǎo)期之后，預(yù)計7、8月份房價將會迎來新一輪上漲，但上漲幅度還不能確定。”曹光亮說，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力大的影響，未來一段時間內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)仍是帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力，加之目前非常寬松的房地產(chǎn)政策，不再過度打壓房地產(chǎn)，也不會采取過度刺激政策以拉動經(jīng)濟(jì)，中長期來看，政策會從“過緊”回歸到“常態(tài)”，非常規(guī)的大規(guī)模刺激政策不會再現(xiàn)。預(yù)計從今年下半年到明年，房價以上漲為主，因此對于剛需購房者而言，置業(yè)需求越早出手越好。
房企優(yōu)勝劣汰將加劇剛需置業(yè)者及時出手
青島市生產(chǎn)力學(xué)會副會長兼秘書長、青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部執(zhí)行理事長 馮顯泉
從整體上看，未來十多年中國的房地產(chǎn)市場還是處于價格上漲的趨勢，但不可能會有之前黃金十年那么大的漲幅。同時，房地產(chǎn)行業(yè)的陣痛是難以避免的，未來地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰將會表現(xiàn)得非常明顯，中小企業(yè)的生存空間會比較困難，相當(dāng)一部分的企業(yè)將被淘汰出局，要么被兼并，要么倒閉，那些專業(yè)化程度高、規(guī)模效益高、轉(zhuǎn)型順利的地產(chǎn)企業(yè)才有更好的生存能力。
由于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的下行壓力仍然較大，加上各種利好政策的出現(xiàn)，信貸寬松信號的釋放，作為仍然擁有比較高利潤率的房地產(chǎn)行業(yè)，目前仍是一個中國經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”，一定程度上還是帶動經(jīng)濟(jì)回暖的“引擎”。
目前，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力仍然較大，平價走量回籠資金的欲望比較大，目前的房價已經(jīng)處于一個下行的相對低點(diǎn)，對于剛需置業(yè)者來說一定要站在整體經(jīng)濟(jì)形勢上分析地產(chǎn)形勢，在房價下跌趨勢時“該出手時就出手”，一直苦等到底谷“抄底”容易錯過最佳購房時機(jī)。“受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力及各種利好政策出臺預(yù)期的影響，過了春節(jié)之后很可能就沒有現(xiàn)在的優(yōu)惠，預(yù)計6月份左右房價很可能會迎來一輪上漲，但上漲幅度不大。”
預(yù)計上半年房價平穩(wěn)信貸寬松購房選擇多
青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理 馬光明
從市場供需兩方面來看，受2014年的土地拍賣量的影響，預(yù)計2015年商品住宅的供應(yīng)量會超過1000萬平方米，還會上漲，不會萎縮;而2014年青島市商品住宅成交量價都有下降，僅850萬平方米，成交均價8387元/平方米，是近四年來首次下降，從近五年青島的商品住宅成交量以及青島的整體市場容量來看，當(dāng)前市場容量仍充足，預(yù)計2015年的商品住宅成交量在900萬平方米左右，是近五年成交量的均值。
從房企去化角度來看，2014年下半年開發(fā)商推出一系列優(yōu)惠促銷活動，如組織演唱會拉人氣、全民經(jīng)紀(jì)人介紹客戶、0首付購房等。以主城區(qū)為例，房價降幅不小，基本上到了低谷，尤其是2014年8月、9月降價跑量之后，去化周期縮短，如目前李滄區(qū)的去化周期12個月左右。2014年底，開發(fā)商降價跑量取得不錯效果，但在市場庫存高企的情況下，去庫存是未來市場的主流，預(yù)計市場以平價走量為主，但隨著金融等利好政策的出臺。未來開發(fā)商促銷力度會減弱。
從購房者角度來看，可以說2015年一二季度是比較不錯的入手時機(jī)，開發(fā)企業(yè)由于庫存量還有不少剩余，因此會有一些優(yōu)惠促銷，而且可供選擇的房源比較多。尤其是上半年銀行方面有充足的的信貸額度，對于購房者貸款來說也比較寬松，而且主城區(qū)房價再降的余地不大。未來商品住宅價格的上漲幅度不會太大，會表現(xiàn)為一個緩慢上升的趨勢，房價暴漲暴跌可能性小。其中主城區(qū)人口吸附能力強(qiáng)，價格已基本見底，未來或會小幅上升，郊區(qū)人口相對較少，市場存量大，不排除價格進(jìn)一步下跌的可能。所以想通過購買商品住宅來獲取大額收益的投資者可能會有所失望。
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