樓市新政刺激二手房市場(chǎng) 剛需置業(yè)者迎好時(shí)機(jī)

“我的房子在中介掛了半個(gè)多月了，感覺(jué)像石沉大海，一直沒(méi)有任何回復(fù)。”市民常先生在李滄區(qū)萬(wàn)達(dá)有套房子，年前交了房最近打算出手。可是，他發(fā)現(xiàn)事情沒(méi)他想的那么容易，“這里萬(wàn)達(dá)小區(qū)就一大片房源，周圍還有李滄區(qū)中海國(guó)際社區(qū)，前兩年這一片新房賣得那么好，如今交房后想出手都扎堆，難啊。”

青島鏈家地產(chǎn)李滄萬(wàn)達(dá)店經(jīng)理李娜告訴記者：“這邊的新房年前集中交付，房源很充足。如果價(jià)格不夠優(yōu)惠，一般掛三個(gè)月能成交就很不錯(cuò)了。有的房主還有貸款，出手就更要等了。”

近日，一位計(jì)劃在新都心區(qū)域置業(yè)的董先生告訴記者，他原本打算在新都心區(qū)域購(gòu)買一套新房，可跑了幾天后發(fā)現(xiàn)，這一區(qū)域如今在售的新房并不多，自己曾在2014年看好的新盤早已售罄了，在售的也僅有尾房和商鋪房源，可選范圍相對(duì)較窄。由此一來(lái)，他雖鐘情于新房但卻只能轉(zhuǎn)投二手房市場(chǎng)，相比新房的稀缺，不少昔日的熱銷樓盤如今在中介門店都能找到，不少優(yōu)質(zhì)房源還標(biāo)有“全新”“未住”等字眼。

一二手房?jī)r(jià)“倒掛”差價(jià)達(dá)10%

“市北區(qū)曉港名城新推的樓盤價(jià)格實(shí)在太誘人了，均價(jià)1平方米才1.1萬(wàn)元，如果訂房在7日之內(nèi)還有優(yōu)惠，我看中的10樓120多平方米，優(yōu)惠價(jià)格才132萬(wàn)元，據(jù)說(shuō)開盤后20樓以下120平米的就剩3戶了。”昨日，市民李女士帶著兒子來(lái)小港一路附近的這個(gè)樓盤看房，現(xiàn)場(chǎng)人氣極望，樓盤還搞了機(jī)器人展吸引人氣。“我對(duì)比了一下，價(jià)格比周圍的二手房都要便宜，現(xiàn)在是一二手房倒掛。不過(guò)該樓盤戶型很大而且屋子不朝南向，所以我們?cè)倏紤]一下。”

李女士告訴記者，她打算在西部老城區(qū)一帶給兒子置辦一套婚房，但是這片區(qū)域沒(méi)什么新樓盤，昨日她又去了市南區(qū)的金茂灣看了看房子，“房子單價(jià)要貴很多，89平方米的房子就要120多萬(wàn)元，一期的二手房(帶精裝修)的要價(jià)在156萬(wàn)元，貴了不是一點(diǎn)半點(diǎn)。”

李女士所說(shuō)的區(qū)域，除了新盤少，如今新盤身價(jià)也被二手房超越了，顯現(xiàn)出一二手房倒掛現(xiàn)象。不僅是同區(qū)域新房二手房?jī)r(jià)格有差距，即使是同一個(gè)項(xiàng)目，二手房也有高于新房的現(xiàn)象。如萬(wàn)科城三期國(guó)際公園精裝修房源均價(jià)為13500元/平方米，而該小區(qū)二手房源早已突破15000元/平方米，新房、二手房源差價(jià)10%以上。

不過(guò)，清江路一家二手房中介的工作人員告訴記者，雖然目前其門店所在的新都心區(qū)域確實(shí)存有新房二手房房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象，但較之2014年已有差價(jià)減緩的趨勢(shì)。這主要是由于這里的二手房源貨量充足，但購(gòu)買力卻并未明顯增加，明顯供大于求，倒掛現(xiàn)象正在緩解。

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺還一房難求

“去年下半年我在江蘇路小學(xué)附近想買套學(xué)區(qū)房落戶，當(dāng)時(shí)說(shuō)落戶房大概七八十萬(wàn)元就能買到，上周我去逛了一圈，落戶房已經(jīng)飆升到90多萬(wàn)了，這樣還一房難求，房東根本不講價(jià)。”市民蔣先生告訴記者。

記者在江蘇路青島愛(ài)家房產(chǎn)采訪了解到，3月份學(xué)區(qū)房房源并不充足，該店房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人孫進(jìn)告訴記者：“從往年來(lái)看，二三月份學(xué)區(qū)房賣得都不錯(cuò)，一有好房子掛出來(lái)基本就沒(méi)了。學(xué)區(qū)房的漲幅和定價(jià)不能跟其他區(qū)域比，越小的戶型單價(jià)越貴，每年都在漲。”

科威不動(dòng)產(chǎn)小港名城店的經(jīng)紀(jì)人牟女士告訴記者：“年后我們江蘇路小學(xué)學(xué)區(qū)房房源只有五六套，可選余地不多，而且基本好房源一出來(lái)就搶沒(méi)。大學(xué)路小學(xué)學(xué)區(qū)能相對(duì)多一些，但房源也緊張，而且是全額，不能貸款。”

多項(xiàng)新政發(fā)酵“催熱”二手房

3月二手房市場(chǎng)整體火爆，據(jù)鏈家內(nèi)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在成交的房源中，剛需型置業(yè)者占據(jù)主力地位，成交戶型面積相對(duì)較小，多數(shù)在60-90平米之間。特別是市南區(qū)成交量明顯上漲，市南區(qū)、市北區(qū)在最后一周都出現(xiàn)了市場(chǎng)交易的爆發(fā)性上漲，這讓3月二手房市場(chǎng) “回暖”表現(xiàn)的格外引人注目。

青島鏈家市場(chǎng)部分析師劉爍告訴記者，3月二手房市場(chǎng)火爆的原因有多方面，首先，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)每年春節(jié)后都是成交高峰期，也是普遍剛需型置業(yè)者入市的好時(shí)機(jī)，購(gòu)房原因多是因?yàn)闇?zhǔn)備結(jié)婚或與工作通勤等有關(guān)。同時(shí)劉爍還認(rèn)為，今年3月與往年相比的特殊因素在于，今年3月份是各類新政發(fā)酵的集中爆發(fā)期，其中最主要的原因還是在于目前房?jī)r(jià)較低，銀行政策寬松，所以也算是買房的一個(gè)好時(shí)期。另外，青島鏈家市北區(qū)門店經(jīng)理蔡經(jīng)理也表示，由于去年市場(chǎng)整體平淡，今年春節(jié)后一部分長(zhǎng)期積壓的購(gòu)房者置業(yè)需求開始釋放，這部分主要是剛性需求，購(gòu)買力強(qiáng)，達(dá)成成交的主觀意愿較高。

或增20%的需求

科威不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰則認(rèn)為，二套房首付四成，這可以增加約20%的需求，因?yàn)槟壳暗氖袌?chǎng)主力是工薪階層，他們購(gòu)房基本是靠貸款，首付減少兩成，可以立即讓猶豫的人入市;原先不打算買改善房的可以打算，并且入市。“比如，我們的客戶不少是80后家長(zhǎng)，有的為了方便孩子上學(xué)，考慮買二套房，一旦新政實(shí)施，降低二套房的首付，他們就可以出手置房。”孫杰說(shuō)。

對(duì)于公積金來(lái)說(shuō)，首套首付兩成，二套首付三成。“我認(rèn)為，這個(gè)對(duì)青島來(lái)說(shuō)，估計(jì)有難度，因?yàn)槲覀兊墓e金使用率太高了，執(zhí)行的話，審批放款的時(shí)間會(huì)很長(zhǎng);而公積金貸款買房的比例只有商業(yè)貸款的20%，所以還要看商業(yè)貸款的利率。”孫杰說(shuō)。

樓市“組合拳”釋放積極信號(hào)

繼27日國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文優(yōu)化今年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，30日央行聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會(huì)發(fā)文下調(diào)二套房個(gè)貸首付比例，同日財(cái)政部也聯(lián)合國(guó)稅總局發(fā)文放寬轉(zhuǎn)賣二套房營(yíng)業(yè)稅免征期限。

分析人士指出，2015年一季度臨近尾聲之際，多個(gè)宏觀調(diào)控部門在幾天內(nèi)密集發(fā)文出臺(tái)樓市新政策，釋放出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的積極信號(hào)。

“這一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)整舉措，對(duì)于應(yīng)對(duì)目前經(jīng)濟(jì)下行壓力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)將具有積極作用。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)。

從2015年前兩個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，經(jīng)濟(jì)延續(xù)了去年四季度的放緩勢(shì)頭，部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)一步回落，其中房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的原因之一。

倪鵬飛說(shuō)，目前房地產(chǎn)直接需求加上其帶動(dòng)的間接需求，在市場(chǎng)總需求中占比仍十分高，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否平穩(wěn)健康發(fā)展關(guān)系著今年宏觀經(jīng)濟(jì)能否穩(wěn)定，也可為深化改革和結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造條件、爭(zhēng)取時(shí)間。同時(shí)，長(zhǎng)期來(lái)看，在城鎮(zhèn)化建設(shè)中房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間。

今年全國(guó)兩會(huì)期間，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬表示，這次的房地產(chǎn)金融政策和財(cái)稅政策，加上此前住建部發(fā)布的政策一起，將成為新一輪促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的組合拳。

分析認(rèn)為，本輪組合拳政策傳遞出穩(wěn)定住房消費(fèi)，尤其是支持二套合理改善型需求的積極信號(hào)。

“此次放寬免征期限，對(duì)于降低二手房交易成本力度非常大，如北京300萬(wàn)元的二手房，購(gòu)買兩年后賣出可減免15萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅，這有助于刺激改善型住房消費(fèi)。”財(cái)政部財(cái)科所副所長(zhǎng)白景明說(shuō)。

據(jù)鏈家地產(chǎn)測(cè)算，目前北京二手房市場(chǎng)約有16%的購(gòu)房者需要交納營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅“五改二”政策將使交納營(yíng)業(yè)稅的占比降低到8%，購(gòu)房者負(fù)擔(dān)將會(huì)有所降低。

不過(guò)，有專家指出，此次營(yíng)業(yè)稅放寬免征期限政策力度很大，但效果有待觀察。目前免稅政策主要惠及的是賣方，在未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)稅出臺(tái)的預(yù)期下，不排除一些大量囤房的人會(huì)借機(jī)拋售。但也有專家認(rèn)為，買房也會(huì)從中受益。如果出現(xiàn)大量拋售，則可能盤活房地產(chǎn)市場(chǎng)大量閑置的存量房，實(shí)際會(huì)降低買房成本。 據(jù)新華社