玉蘭璟園不交物業(yè)費(fèi)不讓驗(yàn)房 主管部門已要求其整改

信網(wǎng)12月12日訊 10月22日，信網(wǎng)（0532-80889431）報(bào)道了青島市城陽區(qū)玉蘭璟園項(xiàng)目二度延期且交付時(shí)間未明確一事（詳見報(bào)道《玉蘭璟園項(xiàng)目二次延期 開發(fā)商承諾11月底前完工》。在采訪過程中，開發(fā)商青島辰泰悅誠(chéng)置業(yè)發(fā)展有限公司答復(fù)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)最晚在11月底之前就能達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。11月11日，業(yè)主終于接到了交房通知，徐先生滿心歡喜前去收房，然而，在交付過程中，物業(yè)提出“不簽字交物業(yè)費(fèi)就不能驗(yàn)房”，這一不合理的做法嚴(yán)重影響了業(yè)主們的正常權(quán)益。城陽區(qū)城市管理發(fā)展中心工作人員在獲知這一情況后，積極介入?yún)f(xié)調(diào)，明確告知項(xiàng)目物業(yè)預(yù)收物業(yè)費(fèi)需經(jīng)過業(yè)主同意，且預(yù)收時(shí)間不得超過半年，目前該問題已得到妥善解決。

城陽區(qū)玉蘭璟園項(xiàng)目項(xiàng)目位于城陽區(qū)祥陽路127號(hào)，規(guī)劃有526戶，由青島辰泰悅誠(chéng)置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)。此前，業(yè)主徐先生曾向信網(wǎng)反映，按照購房合同約定，開發(fā)商應(yīng)在2024年6月30日前完成交付，但直至10月22日，業(yè)主們?nèi)晕吹弥唧w交房時(shí)間。11月11日，一批次的277套房屋業(yè)主終于等來了交房通知，正當(dāng)業(yè)主徐先生滿懷期待的前往物業(yè)領(lǐng)取新房鑰匙時(shí)，物業(yè)工作人員卻提出“不先交一年物業(yè)費(fèi)就不能驗(yàn)房”，這樣的規(guī)定給現(xiàn)場(chǎng)許多業(yè)主造成了困擾。

據(jù)悉，玉蘭璟園小區(qū)的物業(yè)服務(wù)由綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司青島分公司承擔(dān)，早在項(xiàng)目開盤初期，開發(fā)商就曾將“綠城五星服務(wù)”作為項(xiàng)目主要賣點(diǎn)之一進(jìn)行宣傳。其物業(yè)費(fèi)定價(jià)標(biāo)價(jià)為3.02元/平方米/月，物業(yè)服務(wù)區(qū)域收費(fèi)面積達(dá)61543.25平方米，物業(yè)服務(wù)級(jí)別被評(píng)定為五級(jí)。依據(jù)《關(guān)于制定公布普通住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共服務(wù)及機(jī)動(dòng)車停放收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的通知》(青發(fā)改價(jià)格〔2023〕359 號(hào))相關(guān)規(guī)定，在確定物業(yè)費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格上浮幅度上限時(shí)，需考量物業(yè)服務(wù)區(qū)域收費(fèi)面積。對(duì)于收費(fèi)建筑面積 8 萬平方米以內(nèi)(含8萬平方米)的小區(qū)，上浮幅度不得超過20%。再參照《青島市物業(yè)服務(wù)級(jí)別和服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》，五級(jí)物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.5元/平方米/月。經(jīng)過20%的上浮計(jì)算后，恰好為3.02元/平方米/月。由此可見，玉蘭璟園小區(qū)目前的物業(yè)費(fèi)定價(jià)符合政府指導(dǎo)價(jià)，處于合法的范疇之內(nèi)。

以該項(xiàng)目120平方米的主力戶型為例，若業(yè)主一次性預(yù)交一年的物業(yè)費(fèi)約為4000余元。雖然收費(fèi)定價(jià)未超過標(biāo)準(zhǔn)，但是這樣的收取方式的確存在違規(guī)。業(yè)主們就這一問題聯(lián)系了城陽區(qū)城市管理發(fā)展中心，工作人員積極介入?yún)f(xié)調(diào)，主動(dòng)與物業(yè)管理負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系，并向其誦讀了《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（省政府令第317號(hào)）第十五條規(guī)定，經(jīng)業(yè)主或者物業(yè)使用人同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，但預(yù)收時(shí)間不得超過半年；若雙方另有約定，則從其約定。據(jù)此，城陽區(qū)城市管理發(fā)展中心工作人員正式向物業(yè)提出，務(wù)必規(guī)范收費(fèi)行為，保障業(yè)主權(quán)益。

業(yè)主徐先生告訴信網(wǎng)，在城市管理發(fā)展中心工作人員介入后，該問題已經(jīng)得到妥善解決，物業(yè)同意業(yè)主正常收房驗(yàn)房。同時(shí)，物業(yè)也將相關(guān)的竣工驗(yàn)收備案表等各類證件均在房屋交付現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了公示，確保了交付流程的合規(guī)性與透明度。

為落實(shí)有關(guān)情況，信網(wǎng)嘗試通過企查查平臺(tái)預(yù)留電話聯(lián)系青島辰泰悅誠(chéng)置業(yè)發(fā)展有限公司，但對(duì)方未接聽，于是信網(wǎng)聯(lián)系了項(xiàng)目售樓處，工作人員表示，交房事宜完全由物業(yè)公司負(fù)責(zé)，預(yù)交一年物業(yè)費(fèi)也是物業(yè)的要求，開發(fā)商不干預(yù)，她也不掌握自己部門領(lǐng)導(dǎo)及開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人的聯(lián)系電話。此后，信網(wǎng)聯(lián)系到開發(fā)商負(fù)責(zé)人于經(jīng)理，于經(jīng)理表示跟項(xiàng)目營(yíng)銷部工作人員聯(lián)系了，有關(guān)工作過人員將于12月10日進(jìn)行答復(fù)，但截至發(fā)稿時(shí)，信網(wǎng)未收到任何關(guān)于此問題的答復(fù)。

12月11日，信網(wǎng)致電城陽區(qū)城市管理發(fā)展中心，工作人員表示，綠城物業(yè)作為一個(gè)老牌的物業(yè)公司，不可能存在全公司都不了解《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的情況，對(duì)方之所以提出希望預(yù)收一年的物業(yè)費(fèi)，主要還是為了減少工作步驟，方便統(tǒng)一管理。“中心向項(xiàng)目物業(yè)再次明確了，預(yù)收物業(yè)費(fèi)要征得業(yè)主的同意，業(yè)主可以自行選擇預(yù)交多長(zhǎng)時(shí)間的費(fèi)用，也可以選擇先享受服務(wù)，之后再按規(guī)定的時(shí)間周期繳納物業(yè)費(fèi)。”

青島市網(wǎng)絡(luò)糾紛人民調(diào)解委員會(huì)AI調(diào)解員分析，物業(yè)公司提出的“不簽字交物業(yè)費(fèi)就不能驗(yàn)房”的規(guī)定可能涉及到了《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十六條第一款所提到的格式條款問題。該條規(guī)定指出，經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中使用格式條款的，應(yīng)當(dāng)遵守法律規(guī)定。如果物業(yè)公司提供的這一條件是預(yù)先設(shè)定并重復(fù)使用的，并且未經(jīng)購房者同意或協(xié)商修改，那么它可能被視為一種不公平的格式條款。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條提到了政府相關(guān)部門應(yīng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施監(jiān)督。這意味著物業(yè)公司不能隨意設(shè)置不合理的要求來強(qiáng)迫業(yè)主接受服務(wù)或支付費(fèi)用。（谷正原 徐基峰）