東方網(wǎng)記者程琦2月24日?qǐng)?bào)道：虛假?gòu)V告、虛構(gòu)房源、虛標(biāo)價(jià)格、泄露信息、無(wú)證營(yíng)業(yè)……，房產(chǎn)中介的弊端可謂備受詬病。然而日前，知名中介“鏈家”又被曝隱匿房源信息，層層設(shè)陷阱引消費(fèi)者“入坑”，賣給消費(fèi)者被法院查封的房子等欺騙消費(fèi)者的行為。
房產(chǎn)中介亂象叢生，買二手房仿佛又離不開(kāi)這些中間機(jī)構(gòu)。那么買二手房該有哪些注意事項(xiàng)，該如何預(yù)防買賣過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)?對(duì)此，東方網(wǎng)記者采訪到了承辦過(guò)大量民、商事訴訟案件，擅長(zhǎng)房產(chǎn)買賣、民事合同糾紛的上海金沁律師事務(wù)所律師袁春松，提示廣大網(wǎng)友們“二手房買賣過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)及其防范”。
提示如下：
一、看房過(guò)程中
1、在上海，基本都是通過(guò)房屋中介公司查找房源，由中介人員帶著看房。如果看中了某套房屋本身，還需要再進(jìn)一步了解房屋周邊，其中包括很多人會(huì)在意的高壓電線、飛機(jī)場(chǎng)、垃圾場(chǎng)等;另外，還要注重鄰里關(guān)系，特別是鄰里關(guān)系極其緊張或者干脆鄰居就是精神病患者等情況也時(shí)有發(fā)生，建議到小區(qū)居委會(huì)詢問(wèn)一下，居委會(huì)基本都會(huì)很熱心如實(shí)告知。因?yàn)樯鲜鰡?wèn)題都不屬于可以單方解除房屋買賣合同的法定事由，因此發(fā)生后很難通過(guò)法律手段維護(hù)權(quán)益，還要自己多用心。
2、在前幾年樓市低迷時(shí)，部分中介為了賺取中介費(fèi)，帶著客戶看房，隨后以配合其完成工作為由，讓客戶簽訂看房確認(rèn)書(shū)，有些人不注意，隨便就簽了字，實(shí)際上簽訂的是中介公司自行制作的空白的房屋買賣合同，事后，中介公司憑著此材料起訴看房者支付中介費(fèi)用。在此提醒大家，看房有風(fēng)險(xiǎn)，簽名需謹(jǐn)慎。
3、房?jī)r(jià)過(guò)低要注意。在上海，有太多的房屋都涉及到高利息的民間借貸，產(chǎn)權(quán)人急于出售房屋房?jī)r(jià)會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)不少，但此類房屋變數(shù)太大，中間涉及各種糾紛，因此別貪這個(gè)便宜，小心后期官司纏身。
二、簽訂合同過(guò)程中
看中房屋后，為了避免房主將房屋出售給其他人，會(huì)先簽訂定金合同，交付定金，通常是在中介直接簽訂中介公司自行制定的房屋買賣合同(其中包括定金條款)、居間協(xié)議及傭金確認(rèn)書(shū)全套，因?yàn)樯虾７績(jī)r(jià)比較高，法律規(guī)定定金不應(yīng)當(dāng)超過(guò)房屋總價(jià)的百分之二十即可，為防止賣方反悔，很多買家愿意多支付定金，定金動(dòng)輒幾十萬(wàn)。一旦開(kāi)始掏錢了，就要注意了。
1、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)人。
去房屋所在地的房產(chǎn)交易中心調(diào)取房屋產(chǎn)權(quán)、土地、抵押等信息材料，全套二十元，憑個(gè)人身份證即可調(diào)取。負(fù)責(zé)的中介公司會(huì)有專門的人在那里，隨時(shí)可以調(diào)取。可能由于職業(yè)原因我是不相信產(chǎn)權(quán)證的，這個(gè)可以作假。
確定了登記的產(chǎn)權(quán)人后，還建議確認(rèn)房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人，換句話說(shuō)，有可能房屋是夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，但是只登記了其中一個(gè)人的名字，那么建議讓夫妻的另一方出份說(shuō)明，知曉并同意該房屋出售(配偶不簽字不代表會(huì)推翻房屋買賣交易，但讓其簽字的做法可以避免掉今后不必要的糾紛)。
所有的房屋登記產(chǎn)權(quán)人都要到場(chǎng)簽字，很多人認(rèn)為只要簽訂網(wǎng)上格式版本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》和過(guò)戶時(shí)才需要所有產(chǎn)權(quán)人出面，但那個(gè)時(shí)候作為買方已經(jīng)支付了大部分款項(xiàng)，一旦有相關(guān)產(chǎn)權(quán)人提出異議，糾紛就來(lái)了。
2、確認(rèn)房屋查封、抵押情況
第1項(xiàng)中提到的產(chǎn)調(diào)信息材料中會(huì)有明確顯示，房屋是否存在抵押，是抵押給銀行貸款、抵押給個(gè)人、或是因?yàn)閭鶆?wù)問(wèn)題被某法院查封等。
如抵押給個(gè)人或法院查封，建議讓賣方自行籌集資金，解除查封和抵押，因?yàn)檫@樣的賣方資信比較差，外面可能不只一筆欠款，如果買方先付款給賣方，很可能這筆錢根本就沒(méi)有用來(lái)還款滌除抵押和查封，后面也沒(méi)有辦法過(guò)戶。
如果是抵押給銀行按揭，賣方可能需要用買方交付的定金或首付款去還銀行貸款再滌除抵押，(畢竟上海房?jī)r(jià)高，這種情況很常見(jiàn))，建議買方可以陪同賣方去銀行還清貸款，確保這筆錢的最終去向。
因此，鏈家網(wǎng)那些買家陷入到今天的困境，自己也是太疏忽大意了，還是奉勸大家不要過(guò)于相信中介說(shuō)的話，隨便想想他們?cè)谡麄€(gè)交易中獲取的利益，就知道他們說(shuō)法的導(dǎo)向性了。
3、確認(rèn)房屋內(nèi)戶口問(wèn)題
目前關(guān)于房屋內(nèi)的戶口問(wèn)題法院是不予以處理的，因此建議和賣方約定好戶口遷出時(shí)間，以及逾期遷出的違約責(zé)任，不過(guò)好在，目前銀行的操作方式是，最終放款給賣方時(shí)，會(huì)事先和買方確認(rèn)戶口問(wèn)題，只有確認(rèn)了戶口確實(shí)已經(jīng)遷出才會(huì)放款至賣方銀行賬戶，這點(diǎn)操作很人性化，很大程度上保證了買方的權(quán)益。
4、確認(rèn)購(gòu)房者資格及相關(guān)稅費(fèi)
因?yàn)樯虾５南拶?gòu)政策，買房者需要具備一定資格才可以購(gòu)買住宅房屋，有些粗心的買房者只是詢問(wèn)中介自己是否具備相關(guān)資格，在此建議大家自行參照相關(guān)政策逐條對(duì)應(yīng)，來(lái)確認(rèn)自己確實(shí)符合購(gòu)房資格。
另外房屋買進(jìn)是否滿兩年、是否滿五年、是否為賣家唯一住房會(huì)直接影響到營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅的多少，其中差額也比較大。比如，在辦理的案件中，就有因?yàn)楦沐e(cuò)稅費(fèi)，為了湊足年限節(jié)省稅費(fèi)，雙方協(xié)商再拖上幾個(gè)月辦理過(guò)戶，而在此期間，房屋被賣方的債權(quán)人查封，導(dǎo)致至今無(wú)法過(guò)戶。上述情況只需通過(guò)產(chǎn)調(diào)信息中登記的房屋買入時(shí)間，完全可以事先計(jì)算清楚，就可以避免掉糾紛。
三、盡量縮短交易時(shí)間
合同簽訂后，大多會(huì)涉及到賣方還銀行按揭，滌除房屋抵押，買方申請(qǐng)銀行貸款，雙方進(jìn)行房屋過(guò)戶等環(huán)節(jié)，這期間任何時(shí)候，都有可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，其中包括如果賣方對(duì)外有債務(wù)，這期間有可能房屋被債權(quán)人申請(qǐng)查封，導(dǎo)致后期的無(wú)法過(guò)戶;或是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，賣方反悔等。所以時(shí)間拖的越久，產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性就越大，盡量把前期能做的工作事先做好，縮短整個(gè)房屋交易時(shí)間，以最大程度上避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
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