在一輪房地產(chǎn)熱潮后，常與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相配套的星級(jí)酒店建設(shè)也出現(xiàn)過(guò)剩。大多數(shù)高端酒店誕生于房地產(chǎn)的泡沫下，并非客源市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)。近日，德勤中國(guó)合伙人金建公開(kāi)透露，國(guó)內(nèi)四、五星酒店意愿出售將達(dá)到50%以上，特別是上海、廣東(除廣州)、浙江、福建等地區(qū)。但業(yè)內(nèi)人士表示，目前尚未出現(xiàn)酒店大規(guī)模交易。
高星級(jí)酒店超速擴(kuò)容
近日，德勤中國(guó)合伙人金建在中國(guó)飯店全球論壇上透露，預(yù)計(jì)中國(guó)飯店業(yè)入住率將持續(xù)下跌，直到2017年才有望觸底反彈。此外，從2010-2013年，酒店年度平均資本化率分別為：4.00，3.97，3.11，1.59。這意味著投資高星級(jí)酒店的回報(bào)年限從25年，一直降到62年。
“國(guó)內(nèi)四、五星酒店意愿出售將達(dá)到50%以上，上海、廣東(除廣州)、浙江、福建等這些重要地區(qū)的酒店出售意向非常強(qiáng)烈。”金建在論壇現(xiàn)場(chǎng)表示。
為什么會(huì)出現(xiàn)這種狀況?高星級(jí)酒店前幾年來(lái)的超高速擴(kuò)容或是罪魁禍?zhǔn)住?shù)據(jù)顯示，2006年到2010年，中國(guó)的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP的增幅年均11.7%，但酒店業(yè)發(fā)展速度遠(yuǎn)超于此，僅星級(jí)酒店擴(kuò)容年均12%，其中高端酒店年均17%，經(jīng)濟(jì)型酒店年均49.8%。
盲目超速擴(kuò)容帶來(lái)的結(jié)果近年已顯現(xiàn)：2014年我國(guó)旅游業(yè)全年總收入約3.25萬(wàn)億元，這對(duì)于飯店業(yè)來(lái)說(shuō)是一大利好。然而，2011年以后，星級(jí)酒店?duì)I業(yè)增長(zhǎng)速度跑不贏GDP，2013年甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這都?xì)w因于供給過(guò)剩導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)下降。
北京五星級(jí)酒店去年全部虧損
高星級(jí)酒店的業(yè)績(jī)是否果真如此慘淡?北京五星級(jí)酒店的一組數(shù)據(jù)可以提供佐證。近期，北京首旅集團(tuán)董事長(zhǎng)段強(qiáng)向媒體透露，北京60家五星級(jí)酒店2014年均出現(xiàn)虧損，空置率達(dá)40%，平均房?jī)r(jià)和全房房?jī)r(jià)都在下降。
另外，根據(jù)國(guó)家旅游局2014年8月發(fā)布的全國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2013年每間五星級(jí)可供房收入下降近10%。
尚未出現(xiàn)大規(guī)模交易
那么，“國(guó)內(nèi)四、五星酒店意愿出售將達(dá)到50%以上”的說(shuō)法，算不算聳人聽(tīng)聞?對(duì)此，華美酒店顧問(wèn)有限公司首席知識(shí)管理專(zhuān)家趙煥炎認(rèn)為，酒店資產(chǎn)出售取決于價(jià)格。“如果價(jià)格合適，酒店出售是很正常的。但是目前并沒(méi)有大規(guī)模酒店交易的情況出現(xiàn)。”
那高星級(jí)酒店回報(bào)年限是否真的到了長(zhǎng)達(dá)62年的地步?對(duì)這一說(shuō)法，趙煥炎并未給出明確看法，他向羊城晚報(bào)記者解釋道，酒店虧損包括經(jīng)營(yíng)虧損和財(cái)務(wù)虧損，經(jīng)營(yíng)虧損就是毛利潤(rùn)(營(yíng)業(yè)收入剔除人工、能耗、物耗等)為負(fù)，財(cái)務(wù)虧損是凈利潤(rùn)(毛利潤(rùn)剔除還本付息、折舊、攤費(fèi)等)為負(fù)。
“新開(kāi)業(yè)酒店第一年經(jīng)營(yíng)虧損是正常的，6年內(nèi)財(cái)務(wù)虧損是正常的，酒店的黃金收獲期是開(kāi)業(yè)后6至20年。新建酒店的股本金占30%至60%，土地成本占總投資的30%至40%”。
短期內(nèi)不妨審批干預(yù)
中國(guó)酒店業(yè)在持續(xù)4年下滑后，究竟該如何走出寒冬?
目前國(guó)內(nèi)全部酒店由國(guó)際品牌管理的約4%;由國(guó)內(nèi)酒店管理公司管理的酒店約10%;酒店管理集團(tuán)化率不足15%。與歐美地區(qū)酒店管理集團(tuán)化率高達(dá)80%的狀況、我國(guó)酒店業(yè)集團(tuán)化、品牌化、連鎖化管理的差距相當(dāng)大。
金建認(rèn)為，2015年行業(yè)格局重塑中會(huì)有更多的合資、參股、聯(lián)盟、購(gòu)并、合作，品牌化、集團(tuán)化為未來(lái)趨勢(shì)。其中，中國(guó)酒店業(yè)的海外投資將成為重點(diǎn)板塊。
而趙煥炎主張短期內(nèi)審批干預(yù)。“中國(guó)內(nèi)地是唯一沒(méi)有酒店投資控制的地方。”趙煥炎表示，中國(guó)酒店投資目的的多元化使市場(chǎng)無(wú)法控制，且缺乏如同業(yè)公會(huì)等能有效控制的組織。
“酒店業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩是過(guò)分?jǐn)U張并同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)兩方面共同作用產(chǎn)生的。因此，對(duì)策為在過(guò)渡時(shí)期，地方政府應(yīng)該對(duì)酒店總接待人數(shù)與實(shí)際能接待人數(shù)進(jìn)行信息化，采取商業(yè)承載力的方式進(jìn)行審批干預(yù)，或舉行聽(tīng)證會(huì)，對(duì)后進(jìn)者進(jìn)行設(shè)限和關(guān)閉”。
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