居民想換物業(yè)舉步維艱 遭不明身份人士半夜敲門

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老物業(yè)耍無賴賴著不走，怎么辦?

選聘了新物業(yè)公司，但是老物業(yè)拒不撤離，業(yè)主該怎么辦?

先來看看換物業(yè)時的交接程序。《物業(yè)管理條例》第三十九條規(guī)定：“物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好交接工作。”因此，正確的流程應該如下：

1.書面告知老物業(yè)。當新的物業(yè)服務企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應當以書面形式告知老物業(yè)服務企業(yè)移交資料和撤離的具體時間和要求等。

2.制定交接計劃。業(yè)主委員會應當確定擬另行選聘新的物業(yè)服務企業(yè)時，就要著手制定交接初步計劃，明確交接時間、具體資料、財產(chǎn)、費用結(jié)算等事項。當新的物業(yè)服務企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應當會同新(老)物業(yè)服務企業(yè)共同制定交接正式計劃，細化所有交接事項。必要時可以邀請居民委員會、房管辦等有關(guān)單位、部門參與指導。計劃制定后，應告知所在街鎮(zhèn)有部門及居民委員會、房管辦等。

3.制定應急預案。業(yè)主委員會應當對“老物業(yè)”是否配合交接進行充分的研判，并與老物業(yè)作充分的溝通與協(xié)調(diào)。如老物業(yè)表示可能不會主動配合交接的，業(yè)主委員會應當提前做好應急預案。應急預案應抄告所在地的街鎮(zhèn)及居民委員會、房管辦等。對于可能引發(fā)治安案件或刑事案件的，應主動事先告知所在地綜治管理部門、公安派出所、行業(yè)主管、居委會等部門。

4.合理確定交接時間。交接時間涉及到合同期限問題，業(yè)主委員會在與新的物業(yè)服務企業(yè)訂立物業(yè)服務合同時，應充分考慮到交接時間問題。

其次，老物業(yè)拒不撤離不移交的處理方式如下：

1.雙方協(xié)商。由物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會等相關(guān)方，通過互諒互讓、友好協(xié)商方式加以解決。

2.第三方調(diào)解。由居民委員會調(diào)解組織、街鎮(zhèn)設立的人民調(diào)解組織、專業(yè)調(diào)解組織(如浦東新區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解委員會)進行調(diào)解。或者由房管辦或區(qū)縣房管部門進行協(xié)調(diào)。形成調(diào)解協(xié)議或協(xié)調(diào)會議紀要，交接雙方訂立移交協(xié)議實施交接。

3.約談。由社區(qū)管理、治安管理、公安、行業(yè)主管、行業(yè)協(xié)會等部門聯(lián)合約談拒不撤離的物業(yè)公司。重點需要告知老物業(yè)遵紀守法以及如違反面臨的法律責任風險。特別需要注意的是，交接的最大阻力可能是老新物業(yè)公司聘請的保安公司(保安人員)各為其主。保安的主管部門如果事先約談雙方保安公司負責人，一般情況下，保安公司配合交接的可能性就會大大增加。在業(yè)主大會表決選聘物業(yè)獲得“雙過半”同意的基礎上，應按“選退出管理、后解決糾紛”原則處理交接問題。

4.行政處罰。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十九條規(guī)定，違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。當被處罰的物業(yè)企業(yè)不履行處罰決定時，可以申請人民法院強制執(zhí)行。物業(yè)服務企業(yè)一旦被處罰，將對其承接物業(yè)項目造成非常不利的后果。比如無法承接新的項目。

5.民事訴訟。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋[2009]8號)規(guī)定，物業(yè)服務合同的權(quán)利義務終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關(guān)設施，以及物業(yè)服務所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權(quán)利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。

齊魯晚報·齊魯壹點記者