信號(hào)山：撿漏神話還是幸存者偏差？ 法拍房風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存

青島樓市迎來(lái)2025年年中促銷季，各大開(kāi)發(fā)商紛紛發(fā)力，伴隨諸多優(yōu)惠的集中亮相，新房成交量連續(xù)兩周穩(wěn)步增長(zhǎng)，表現(xiàn)不俗。與此同時(shí)，在傳統(tǒng)新房、二手房市場(chǎng)之外，法拍房市場(chǎng)熱度正悄然升溫，成為購(gòu)房者的“第三條賽道”——尤其對(duì)預(yù)算敏感又渴望改善的買家而言。今年1-5月青島法拍房成交350余套，其中80余套競(jìng)價(jià)超25輪，改善型房源占比顯著上升。但這一路徑始終伴隨風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇的雙重博弈，年中購(gòu)房窗口期下，如何理性抉擇尤為關(guān)鍵。

據(jù)了解，早期法拍房市場(chǎng)主要由投資者主導(dǎo)，他們憑借專業(yè)知識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)承受能力，在拍賣中尋找套利空間。隨著市場(chǎng)認(rèn)知的加深和服務(wù)體系的完善，普通購(gòu)房者開(kāi)始大規(guī)模涌入。法拍房的核心吸引力通常在于價(jià)格，青島優(yōu)化“定向詢價(jià)+司法協(xié)稅”機(jī)制，法拍房“性價(jià)比”屬性凸顯。2024年青島住宅法拍房平均折價(jià)率為82.5%，高于全國(guó)的77.5%，可見(jiàn)競(jìng)拍的激烈程度。在法拍房買家群體中，剛需族構(gòu)成了最堅(jiān)韌的基底。這類買家預(yù)算多在80-150萬(wàn)元區(qū)間，對(duì)價(jià)格異常敏感。

青島李滄區(qū)延川路一套142平方米次新房法拍案例頗具代表性：以152萬(wàn)元起拍（市場(chǎng)價(jià)約260萬(wàn)元），經(jīng)75輪競(jìng)價(jià)以234萬(wàn)元成交，仍低于市場(chǎng)價(jià)26萬(wàn)元。這種“打折上車”的機(jī)會(huì)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下尤為珍貴。準(zhǔn)備結(jié)婚的張先生以55萬(wàn)元競(jìng)得臺(tái)東70平方米婚房，省下的資金重新裝修后手頭還有剩余，這種精打細(xì)算折射出年輕一代的購(gòu)房智慧。更極端的案例在成都上演：一位阿姨一天打三份工，因購(gòu)房壓力轉(zhuǎn)向法拍市場(chǎng)。此類案例揭示了法拍房對(duì)部分剛需的特殊意義，當(dāng)商品房大門(mén)緊閉時(shí)，這里是最后的希望縫隙。

與剛需市場(chǎng)并存的，是改善戶型、豪宅項(xiàng)目在法拍市場(chǎng)的耀眼表現(xiàn)。今年年初，青島八大關(guān)景區(qū)一套起拍價(jià)154萬(wàn)元的房產(chǎn)最終以354萬(wàn)元高價(jià)落槌，較評(píng)估價(jià)暴漲129%，創(chuàng)下青島法拍市場(chǎng)近年溢價(jià)率新高；今年4月，東海一路一套房產(chǎn)按7折上拍，最終吸引13位競(jìng)拍者以接近市場(chǎng)價(jià)的627萬(wàn)元成交；嶗山區(qū)溫哥華花園一套142平方米的房屋競(jìng)拍70輪，溢價(jià)62萬(wàn)元成交……據(jù)京東司法拍賣平臺(tái)數(shù)據(jù)，今年1月至5月，青島競(jìng)拍超過(guò)30輪的法拍房有32套，其中面積超過(guò)120平方米的有22套，占比超過(guò)6成，宜居大戶型法拍房受歡迎。這些“低價(jià)起拍、高價(jià)成交”的現(xiàn)象，既凸顯了市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)價(jià)值的能力，也反映了購(gòu)房者對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的渴求。業(yè)內(nèi)人士表示：“如今隨著成功案例增多和中介服務(wù)完善，法拍房已進(jìn)入市民‘改善型需求’置業(yè)菜單。”

誠(chéng)然，法拍房“高性價(jià)比”背后或是重重暗礁。湖南一居民的遭遇極具警示意義：她以市場(chǎng)價(jià)7折拍下房產(chǎn)，卻被前業(yè)主父母長(zhǎng)期占房，半年未能入住，還墊付了8000多元物業(yè)費(fèi)。類似案例在法拍市場(chǎng)屢見(jiàn)不鮮，部分收房者遭遇“七十老人，一碰就倒”的標(biāo)語(yǔ)威脅，甚至有“家有烈犬，開(kāi)門(mén)就咬”的警告。更隱蔽的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自“買賣不破租賃”原則。有些執(zhí)行拍賣為盡快變現(xiàn)，不會(huì)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)做周密調(diào)查，部分被執(zhí)行人會(huì)在拍賣前與親友簽訂虛假租約，導(dǎo)致買家“有房難住”。最后，中介市場(chǎng)在促成交中野蠻生長(zhǎng)。法拍中介機(jī)構(gòu)普遍采用“3-5萬(wàn)前期服務(wù)費(fèi)+成交價(jià)5%-7%傭金”的收費(fèi)模式，高傭金的誘惑催生連環(huán)套路：虛構(gòu)房源、偽造盡調(diào)報(bào)告、操縱競(jìng)拍節(jié)奏。

互聯(lián)網(wǎng)上充斥的“撿漏神話”，構(gòu)成危險(xiǎn)的幸存者偏差。法拍房真正的利差，大多存在于那些具有潛在風(fēng)險(xiǎn)的房產(chǎn)中，但普通購(gòu)房者難以識(shí)別這些風(fēng)險(xiǎn)。有法拍中介總結(jié)：市場(chǎng)約60%房源基本無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，30%存在可解決的瑕疵，而10%則是“絕對(duì)雷區(qū)”。對(duì)于個(gè)體買家而言，10%的概率意味著百分之百的災(zāi)難，法拍房的便宜，需要賭上人生的容錯(cuò)率。面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，專業(yè)盡調(diào)成為安全閥。真正的法拍房盡調(diào)遠(yuǎn)不止網(wǎng)上查資料，而是全方位實(shí)地排查：查產(chǎn)權(quán)需跑房產(chǎn)部門(mén)；查案件找法院溝通；查欠費(fèi)需對(duì)接物業(yè)；甚至需要拜訪鄰居探聽(tīng)內(nèi)情。

法拍房市場(chǎng)既不是遍地黃金的撿漏天堂，也非滿是陷阱的雷區(qū)，它更像是一個(gè)信息戰(zhàn)與風(fēng)控能力的考場(chǎng)，這里沒(méi)有一刀切的答案，只有風(fēng)險(xiǎn)與收益的仔細(xì)換算。對(duì)于購(gòu)房者而言，既要警惕代價(jià)，也要看到可能，這恰是法拍市場(chǎng)或房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照——風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇永遠(yuǎn)并存。

信網(wǎng)評(píng)論員 秦璐