超百城150余次調(diào)控后 樓市金九銀十成色如何?

原標(biāo)題：超百城150余次調(diào)控后 樓市“金九銀十”成色如何?

國慶節(jié)前，重慶、南昌、石家莊、西安等多地樓市調(diào)控再次收緊。自去年9月底以來，從“五限令”到“購租并舉”“租售同權(quán)”，已有超百城發(fā)布150余次樓市調(diào)控政策。

“金九銀十”之際，記者探訪多地樓市發(fā)現(xiàn)，今年一二線熱點(diǎn)樓市普遍“行情清淡”，而部分三四線樓市市場較為活躍。

熱點(diǎn)城市樓市普遍“遇冷” 有的三四線城市看房量上漲三成

上海嘉定區(qū)南翔板塊華潤中央公園，現(xiàn)在加推精裝修新盤的均價(jià)在4.6萬元至5.2萬元，而去年一模一樣戶型新盤的均價(jià)在5.8萬元至6萬元之間。記者近日探訪上海樓市時看到，遠(yuǎn)郊樓盤房價(jià)大幅回落，全市二手房交易保持淡季格局。

上海市長寧區(qū)中原地產(chǎn)一門店店長張先生告訴記者，8月以來，看房人數(shù)一直處于低位，買家和賣家的觀望氣氛均濃厚。買家議價(jià)幅度達(dá)3%至5%。

上海樓市反映了經(jīng)歷持續(xù)調(diào)控后一二線熱點(diǎn)城市樓市的“清淡行情”：放盤量、成交量大幅減少，成交周期刷新歷史最高水平，延長到了2個月;國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房價(jià)最新數(shù)據(jù)顯示，15個熱點(diǎn)城市新房環(huán)比價(jià)格出現(xiàn)了最近3年來的首次全面停漲。

與一二線熱點(diǎn)城市樓市“遇冷”不同，部分三四線城市卻呈現(xiàn)購銷兩旺格局。國慶期間，記者在福建泉州一個現(xiàn)房售樓處遇到了來自長樂、福清等地的“購房團(tuán)”。置業(yè)顧問江先生表示，假期前后，泉州不少一手樓盤開始漲價(jià)，有的每平方米上漲300元左右。趁著返鄉(xiāng)，不少人忙著置業(yè)，咨詢量、看房量這幾天上漲三成多。

中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長苗樂如說，一二線熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲的態(tài)勢得到控制;因城施策下，三四線城市房地產(chǎn)去庫存成效明顯，市場較為活躍。“調(diào)控一年來，市場總體表現(xiàn)符合調(diào)控預(yù)期。”

2017年4月10日，燕保·馬泉營家園、燕保·高米店家園兩個公租房項(xiàng)目啟動現(xiàn)場登記。據(jù)悉，這是新北京人首批專項(xiàng)配租項(xiàng)目。現(xiàn)場登記人數(shù)近千。其中，燕保·馬泉營家園可配租房源共計(jì)300套，燕保·高米店家園公租房項(xiàng)目可配租房源共計(jì)100套，兩個項(xiàng)目各30%面向具有穩(wěn)定工作的非京籍無房家庭。房源建筑面積58.10平方米-61.95平方米，套租金大約在2000元—2400元之間。

“房住不炒”漸入人心 不少90后“房租不買”

專家認(rèn)為，與以前相比，這一年來的房地產(chǎn)調(diào)控不是簡單地控制房價(jià)，而是在精準(zhǔn)調(diào)控的前提下，通過租售并舉、租售同權(quán)、增加保障性住房等調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，較好地引導(dǎo)了社會預(yù)期。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樓市不同群體的心態(tài)正在悄然變化：

——交易環(huán)節(jié)冰凍，部分炒房客開始退場。40多歲的董少剛是廣州一家商貿(mào)企業(yè)的負(fù)責(zé)人，對房產(chǎn)投資頗為熱衷，目前在廣州、深圳、重慶等地置有多套房產(chǎn)。限售令下，他對炒樓盈利的信心動搖了。“如果買新房，從簽訂合同到拿房產(chǎn)證大概需要兩年，如果從拿證開始限售3年，意味著一棟房子持有5年才能賣。一筆資金每年不漲10%，投資就失敗了。”

上海二手房指數(shù)辦公室執(zhí)行主任梁志超說，讓房屋回歸居住屬性的長效機(jī)制開始建立，這將有效抑制一線城市房地產(chǎn)市場存在的炒房客投機(jī)行為，“房住不炒”逐漸深入人心。

——“剛需族”不再像去年房價(jià)暴漲時那樣焦慮。80后北京居民刁先生長期與父母同住，2017年4月以來，在大興天宮院鎮(zhèn)、豐臺馬家堡等地看房。

“當(dāng)發(fā)現(xiàn)二手房房價(jià)在‘租售同權(quán)’、共有產(chǎn)權(quán)房等消息披露后出現(xiàn)下調(diào)，我的買房決心動搖了。一方面考慮申請共有產(chǎn)權(quán)房，一方面平靜的樓市也讓我有更多時間細(xì)細(xì)挑選。”

——如果有房子讓我穩(wěn)定租一輩子，何必買房?中國青年政治學(xué)院的王同學(xué)今年畢業(yè)，在杭州找到工作。他說，沒想好未來在哪里定居，租房更適合自己的生活。“用一套房把自己‘綁’在一座城市上不是我的選擇。”

記者近期在幾個一線城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租賃客群“90后化”是目前住房租賃市場上發(fā)生的最大變化，他們對租賃產(chǎn)品的要求也更加個性化、時尚化。在住房租賃新政策影響下，不少90后表示，即使家長有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力購房，但出于資產(chǎn)靈活或居住地靈活的考慮，依然會選擇租房。

專家建議：建立長效機(jī)制滿足剛需、打擊投機(jī)

10月1日，寧波限購政策升級，加入重慶、南昌、石家莊、西安等二三線城市政策面持續(xù)收緊“大軍”。廈門大學(xué)管理學(xué)院教授戴亦一說，多地出臺“限售令”，標(biāo)志著樓市調(diào)控從控制購買行為轉(zhuǎn)至控制交易行為，釋放了樓市持續(xù)強(qiáng)調(diào)控的信號。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉說，在“五限”調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況值得關(guān)注，如剛需或改善性需求可能受到抑制，新房與二手房價(jià)格倒掛，陰陽合同導(dǎo)致樓市信息失真等。

苗樂如說，過高的首付比例和個人支出會損害剛需和合理改善性住房需求，應(yīng)在長效機(jī)制中研究滿足剛需的信貸政策。

受訪專家普遍表示，為了穩(wěn)定市場預(yù)期，在樓市瘋狂上漲時及時在需求側(cè)“踩剎車”非常必要，還應(yīng)綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，保護(hù)正常住房消費(fèi)，精準(zhǔn)打擊投機(jī)需求，維護(hù)樓市長期穩(wěn)定健康發(fā)展。