【案情簡(jiǎn)介】
廖先生于2014年5月8日參觀(guān)了廣東省清遠(yuǎn)市某房地產(chǎn)公司的展示廳和樣品房。由于看到廣告牌中明確表示給予業(yè)主交通、醫(yī)療、教育、價(jià)格共四個(gè)承諾，廖先生認(rèn)為適合居住，于是簽訂了購(gòu)房協(xié)議書(shū)。后發(fā)現(xiàn)協(xié)議中的特別提醒違背合同締約自由原則：“乙方在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)前已經(jīng)仔細(xì)閱讀甲方公示的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議四》……及一系列附件、附錄的條款內(nèi)容，同意并認(rèn)可前述合同、須知及資料中所有的條款內(nèi)容，不得刪除修改任何內(nèi)容。”
就以上問(wèn)題，消費(fèi)者廖先生向銷(xiāo)售中心相關(guān)負(fù)責(zé)人提出質(zhì)疑，要求把前述承諾以補(bǔ)充協(xié)議的形式附在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中，否則退還定金，但開(kāi)發(fā)商不同意添加，并稱(chēng)消費(fèi)者簽訂協(xié)議書(shū)表示已經(jīng)同意協(xié)議里的一切內(nèi)容，由于消費(fèi)者單方面拒絕簽訂購(gòu)房合同的原因不予退還定金。廖先生認(rèn)為開(kāi)發(fā)商拒絕將廣告中的承諾載入補(bǔ)充協(xié)議，意味著其廣告只是招攬業(yè)主的手段，無(wú)法保證業(yè)主的預(yù)期利益，堅(jiān)持要求退定金。就此問(wèn)題雙方協(xié)商無(wú)果，消費(fèi)者投訴至廣東省消費(fèi)者委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)廣東省消委會(huì)）。
【處理過(guò)程及結(jié)果】
經(jīng)調(diào)解，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)聯(lián)系消費(fèi)者退還定金20,000元，消費(fèi)者對(duì)廣東省消委會(huì)的工作表示滿(mǎn)意。
【案例評(píng)析】
本案中，開(kāi)發(fā)商的一系列廣告明確以“承諾”等字眼表述，消費(fèi)者完全有理由相信廣告中的描述將成為商品房的附加值，正是對(duì)住房周邊設(shè)施有要求，而廣告中也一一承諾，出于對(duì)其描述的期待與信任，消費(fèi)者才交付具有擔(dān)保性質(zhì)的定金，而非單純是誠(chéng)意金，可見(jiàn)該廣告對(duì)商品房的價(jià)格和促使消費(fèi)者進(jìn)一步簽訂購(gòu)房合同有重大影響。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的若干解釋》第三條規(guī)定“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。因此，本案中開(kāi)發(fā)商的廣告應(yīng)該視為要約，也就是消費(fèi)者可以此為合同條款，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商履行其義務(wù)，若沒(méi)有兌現(xiàn)廣告中的承諾，消費(fèi)者可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
根據(jù)新修正的《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新修正的《消法》）第二十六條規(guī)定“經(jīng)營(yíng)者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消費(fèi)者權(quán)利、減輕或者免除經(jīng)營(yíng)者責(zé)任、加重消費(fèi)者責(zé)任等對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，不得利用格式條款并借助技術(shù)手段強(qiáng)制交易。格式條款、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無(wú)效”。 消費(fèi)者簽訂的購(gòu)房協(xié)議書(shū)中“特別提醒”明顯屬于“排除或限制消費(fèi)者權(quán)利，減輕經(jīng)營(yíng)者責(zé)任”的不合理格式條款，依法應(yīng)屬無(wú)效，開(kāi)發(fā)商不能以此約束消費(fèi)者。
此外，廣東省消委會(huì)認(rèn)為開(kāi)發(fā)商為達(dá)到良好的廣告效應(yīng)，往往使用非常吸引消費(fèi)者的用語(yǔ)制作平面廣告。此類(lèi)廣告對(duì)房產(chǎn)的定價(jià)與消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望都將產(chǎn)生重大影響，其表述符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的若干解釋》第三條的規(guī)定時(shí)，可以視作合同條款，即使不載入合同，也不影響其效力。因此，我們也建議消費(fèi)者在選購(gòu)物業(yè)應(yīng)審慎對(duì)待，避免過(guò)分輕信廣告宣傳，同時(shí)應(yīng)當(dāng)多留心廣告的內(nèi)容，特別是開(kāi)發(fā)商明確保證會(huì)落實(shí)配套設(shè)施，以及其他影響居住體驗(yàn)的相關(guān)承諾，詳細(xì)咨詢(xún)銷(xiāo)售人員有關(guān)設(shè)施的項(xiàng)目，落成時(shí)間等細(xì)節(jié)，明確所購(gòu)物業(yè)的具體情況才進(jìn)一步?jīng)Q定是否購(gòu)買(mǎi)。消費(fèi)者最好能保留宣傳單張，或者拍攝宣傳廣告以實(shí)物的方式保存下來(lái)作為第一手證據(jù)，萬(wàn)一在收樓后發(fā)現(xiàn)并未兌現(xiàn)廣告中的承諾，則以此為依據(jù)向要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，以便有效地維護(hù)自身合法權(quán)益。（案例提供：廣東省消費(fèi)者委員會(huì)）
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