商鋪去庫存壓力比住宅大 實體商業不景氣是主因

國家統計局最新數據顯示，截至6月末，全國商業營業用房待售面積高達15263萬平方米，同比激增23%。有關數據還顯示，二、三線城市商業用房等消化周期高達50個月以上，一些城市甚至達100個月以上。專家說，商業地產去庫存形勢很嚴峻，壓力要比住宅地產還大，將直接關系到市場的健康發展。

實體商業不景氣是主因

近年來，由于實體商業的不景氣，百貨業態及賣場相繼出現集中關店現象。百盛、天虹、王府井、萬達等多個知名百貨公司相繼關閉部分其在二、三線城市，甚至一線城市的門店。同時，另一零售主力業態“大賣場”也陷入業績下滑的困境。據《中國商業地產行業(2015/2016)年度發展報告》稱，全國連鎖的大潤發超市利潤在2015年首次停止了增長，永輝超市業績也出現了小幅下滑，其他一些賣場也紛紛放慢甚至暫停了開店計劃。

根據中華全國商業信息中心數據，2016年上半年全國50家重點大型零售企業零售額同比累計下降3.1%，相比上年同期回落了4.2個百分點。

下滑的實體商業拖累商業地產“入冬”。同策咨詢研究部數據顯示，6月末，全國十大城市商業市場累計存量再刷歷史新高，已達5267.75萬平方米，同比上漲幅度達10%。其中北京、成都、天津、杭州等4個城市商業存量創新高，成都、天津、南京存銷比分別高達141個月、96個月、83個月;北上廣深4個一線城市的存銷比分別為56個月、42個月、23個月、36個月。同策咨詢研究部研究經理許之靜指出，根據國家統計局數據測算，當前商業地產產能過剩情況嚴重，二、三線城市的存銷比多在50個月以上。

“商業地產去庫存的壓力比住宅地產還要大。”商務部市場運行專家、中國商業地產聯盟秘書長王永平說。

需要有新的商業業態

住建部住房專家委員會副主任、中國商業地產聯盟理事長顧云昌表示，泡沫化、同質化、邊緣化、過量化是當前商業地產面臨的主要問題。

王永平說，目前，商業地產行業呈現整體性困難，問題既來自行業內部，如商業規劃失控、地產商業項目供應量過大等，也有電商沖擊、經濟下行等外部因素。因此，商業地產去庫存效果，直接關系到市場是否能健康發展。

陽光100集團常務副總裁范小沖說，庫存壓力不僅來自于巨量的建筑設施庫存，對開發商來說還有資金及成本的壓力，以及“來自大量物業的庫存壓力”。

在這些壓力下，商業地產開發商開始紛紛謀求“出路”。北辰實業股份有限公司總經理曾勁說，北辰一直以北京為中心在發展，但近年來，也進入了武漢、杭州、南京、蘇州、長沙等全國多個城市，開發了20多個項目，其中不乏大體量的商業地產項目。“按眼下形勢，我們不排除出售或出租一部分商業資產，以盤活商業資產。”

以“酒店+地產”模式經營的成都明宇實業董事長張建明表示：“面對當前的市場形勢，需要有新的商業業態來填充，商業地產項目一定要創新才有出路。”

成功開發了上海新天地、虹橋天地等項目的商業地產企業中國新天地，正是對項目導入了歷史、文化、各類社會活動以及現代服務功能等，所經營項目均有不俗的業績，像上海新天地已成為上海市新的商業中心和地標性建筑。

但業內人士告訴記者，商業地產受宏觀經濟的影響較大，而且投資規模、建筑面積等都比較大，去庫存僅靠企業單打獨斗有相當的難度。一邊是高企的庫存，一邊還在批地。“政府的責任是真正管控好土地的供應量。”顧云昌說，在目前形勢下，不能以規劃大量商業地產帶動周邊建設作為提升城市形象的手段，而是要根據市場需求，有保有壓。

管住“供給”拓展“需求”

針對各地去庫存壓力，顧云昌認為，政府首先應從供給端入手，要優化土地供應結構，通過供地、規劃等途徑控制增量。對于庫存量大的城市，要暫停商業用地出讓。

記者了解到，福建省明確未來供地計劃分五類來調控，分別為“顯著增加”“增加”“持平”“適當減少”“減少直至暫停”，由此來確定市場供應規模。四川省明確，對營業用房、辦公用房等商業用房庫存較大的城市，嚴格控制新增商業用房土地供應和規劃指標。山西省也提出，允許在土地使用年限和容積率不變的情況下，將商辦土地用途調整為居住用地，以盤活存量土地，有效促進商業地產去庫存。

為消化現有庫存，各地也在出招。如福建、四川、昆明等省市明確提出“商改住”政策，即在滿足一定條件下，允許商業用地調整成為住宅用地;已建在建的商業用房在一定前提下，可改變建筑使用功能，用于教育培訓、文化、旅游等經營性、公益性用途。

但長期研究土地和住房市場的西南財經大學經濟學院副教授劉璐認為，如果改變土地用途，土地出讓金的補繳標準是什么?是按照起拍價還是按照周圍其他地塊的參考價?這在“商改住”政策中要細化落實。不過，多數開發商對此表示歡迎，認為“商改住”政策給他們提供了一個合法“轉舵”的機會。

雖然目前商業地產面臨體量較大、庫存較多、租金回報受限等挑戰，但也迎來了消費擴大升級的機遇。因此，專家建議，商業地產在運營上，一方面要考慮如何合理配比業態，另一方面則要通過創新填補客群空白;同時，政府也應采取措施推動和鼓勵傳統商業向體驗型業態過渡。根據新的消費趨勢，未來商業零售業發展將向以體驗式業態為主的商業綜合體過渡。