樓市起起落落，有自己的行走軌跡。從2013年底的異常火爆，到2015年春的漸漸回溫，這場(chǎng)樓市調(diào)整期持續(xù)1年多時(shí)間。
一年一度的兩會(huì)時(shí)間正是政策信號(hào)的釋放期，2015年3月，在今年的兩會(huì)上，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)作了2015年政府工作報(bào)告，在這個(gè)并不溫暖的春天給房產(chǎn)行業(yè)送來(lái)一縷春風(fēng)。于是乎各種關(guān)于房地產(chǎn)政策新走向的猜測(cè)大肆傳開(kāi)，成為市民茶余飯后的話題，大家都在猜測(cè)這雙“無(wú)形的手”未來(lái)將如何調(diào)控?那么在這些被瘋傳的“樓市新政”里，你又最期待哪一個(gè)呢?
No.1 二套房首付5成、貸款利率下調(diào)
期待值：★★★★★
今年“兩會(huì)”政府工作報(bào)告支持改善性住房需求提出后，坊間紛紛議論關(guān)于二套房放松貸款的春天可能來(lái)了。“二套房貸首付比例下調(diào)到五成，首次及第二次住房公積金貸款均執(zhí)行基準(zhǔn)利率。”，成為最令人期待的政策之一。這不僅給手頭資金不寬裕的置業(yè)者們減少了相當(dāng)一部分的壓力，同時(shí)給開(kāi)發(fā)商們帶來(lái)了福音。從去年限購(gòu)政策放松開(kāi)始，主推改善性住房的樓盤(pán)就開(kāi)始活躍起來(lái)，新開(kāi)樓盤(pán)的戶型設(shè)計(jì)也開(kāi)始偏向改善型置業(yè)者，90平方米以上戶型比例升高。“我們項(xiàng)目戶型面積在93~300平方米之間，目標(biāo)群體主要是改善型購(gòu)房者，現(xiàn)在給出的價(jià)格相當(dāng)優(yōu)惠，就是想借著政策的利好爭(zhēng)取今年能有個(gè)好的業(yè)績(jī)。”一位置業(yè)顧問(wèn)這樣告訴記者。
換句話說(shuō)，為了激活壓抑的改善性購(gòu)房需求，市場(chǎng)需要降低二套房的首付和貸款利率。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)已轉(zhuǎn)向，對(duì)改善性需求將繼續(xù)松綁。因此，二套房回歸5成首付是必然選擇。4月很有可能出臺(tái)相關(guān)政策。
No.2 公積金首付降到2成
期待值：★★★★
住房公積金是重大的民生工程，若“公積金貸款首付”從3成降到2成，已還清首次住房公積金貸款的繳存職工可以第二次申請(qǐng)住房公積金貸款;首次及第二次住房公積金貸款均執(zhí)行基準(zhǔn)利率，這將為許多剛需置業(yè)者釋放首付壓力。前有首都北京，再有山東濟(jì)南，后有南方福建，最近下調(diào)公積金首付的城市越來(lái)越多。
盡管有媒體評(píng)論員稱這項(xiàng)政策對(duì)樓市回暖的刺激甚少，但是對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)確實(shí)是實(shí)打?qū)嵉睦谩１热缈們r(jià)為100萬(wàn)的房子只需20萬(wàn)即可到手，少湊10萬(wàn)首付會(huì)給剛需們省下不少氣力。目前來(lái)說(shuō)，青島方面還沒(méi)有傳出任何風(fēng)聲，但是在已經(jīng)有兄弟城市開(kāi)了先河的大背景下，放開(kāi)政策也不是沒(méi)有一點(diǎn)可能性。
此外，“增加公積金貸款額度”也被人頻頻提及。不過(guò)，近日一次網(wǎng)談中，青島市住房公積金管理中心黨組書(shū)記、主任王春芳明確表示，現(xiàn)階段青島市住房公積金資金暫時(shí)不會(huì)提高貸款額度，但上半年將會(huì)推出異地公積金貸款業(yè)務(wù)。
No.3 公積金貼息商貸
期待值：★★★☆
一轉(zhuǎn)眼，實(shí)施了“公轉(zhuǎn)商貼息貸款”的城市又增加了一個(gè)。3月22日，廣州公積金管理中心也提出了公積金貼息貸款方案，計(jì)劃用商業(yè)貸款置換公積金貸款，目前這一方案已經(jīng)初步與部分銀行進(jìn)行過(guò)溝通協(xié)調(diào)。
該政策是指公積金中心與商業(yè)銀行合作，在住房公積金資金供應(yīng)緊張達(dá)到設(shè)定預(yù)警條件時(shí)，對(duì)符合公積金貸款條件的購(gòu)房者，由銀行按照公積金中心審批的額度先行發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。
對(duì)比青島，公積金貼息商貸并不是空穴來(lái)風(fēng)。早在2014年11月，青島市住房公積金管理中心曾表示：正在進(jìn)行該業(yè)務(wù)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，將視情適時(shí)推出。這一句“適時(shí)”將時(shí)間推遲到了2015年，在呼吁政策的風(fēng)口浪尖上，“公積金貼息商貸”會(huì)在眾望所歸后出現(xiàn)嗎?這讓許多置業(yè)者倍加期待。
No.4二手房營(yíng)業(yè)稅免征期從5年應(yīng)改為2年
期待值：★★★☆
去年初冬以來(lái)，“二手房營(yíng)業(yè)稅免征期從5年應(yīng)改為2年”的呼聲此起彼伏，傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。2011年之前，我國(guó)二手房交易免征營(yíng)業(yè)稅的期限為兩年。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象明顯，投機(jī)投資需求旺盛，2011年初，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)八條”規(guī)定，未滿五年的二手房交易，統(tǒng)一按銷(xiāo)售收入全額征稅。該政策也沿用至今。
中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰：現(xiàn)在二手房買(mǎi)房成本較高，稅費(fèi)應(yīng)該降一降。另一方面，樓市存量過(guò)大，也應(yīng)該降低稅費(fèi)去庫(kù)存。而且，隨著新修訂的《立法法》通過(guò)，開(kāi)征稅、停征稅都要經(jīng)過(guò)全國(guó)人大通過(guò)，相信以后更多通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不符合市場(chǎng)機(jī)制的政策將很快出臺(tái)。
易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)：不管是營(yíng)業(yè)稅免征年限從5年轉(zhuǎn)為2年，還是調(diào)整個(gè)稅，本質(zhì)上都是為了激發(fā)市場(chǎng)活力，減少因?yàn)槎愘M(fèi)問(wèn)題而面臨成本增加的交易尷尬，有利于自住、改善性住房需求的釋放。
在青島有個(gè)約定俗成的習(xí)慣，不超過(guò)5年的二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，買(mǎi)方要承擔(dān)契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅等高額稅費(fèi)，這讓許多買(mǎi)方迫不得以退而求其次選擇房齡較大房子，而賣(mài)方守著空房遲遲不能脫手。一旦這一政策實(shí)施，對(duì)于想買(mǎi)和想賣(mài)的市民來(lái)說(shuō)，都絕對(duì)是個(gè)“福音”。
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